집을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산 등 자산을 양도하면서 발생한 이익에 대해 과세하는 세금인데, 1세대 1주택이라면 일정 요건을 갖췄을 때 비과세를 받을 수 있습니다. 어떤 조건을 충족해야 하는지, 주택 수는 어떻게 세는지, 2주택이 되어도 비과세가 유지되는 경우는 언제인지 정리했습니다.
1세대 1주택 비과세란
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 실지거래가액 12억 원까지 양도소득세가 비과세됩니다. 여기서 ‘1세대’란 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 말합니다. 배우자가 없더라도 거주자가 30세 이상이거나, 이혼 또는 배우자가 사망한 경우, 혹은 일정 소득 기준을 충족하면 1세대로 인정됩니다.
비과세 핵심 요건
비과세의 기본은 보유기간입니다. 양도일 현재 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 2년에 더해 거주기간 2년 이상까지 충족해야 비과세됩니다.
주택 수는 어떻게 세는가
같은 건물이라도 주택 수 판단은 등기 형태에 따라 달라집니다. 다가구 주택은 하나의 건물로 보아 1주택자로 판단하지만, 다세대 주택은 호별로 구분 등기가 되어 있어 여러 주택으로 봅니다. 상가와 주택이 섞인 겸용주택은 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면, 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다.
2주택이어도 비과세되는 특례
일시적으로 2주택이 되었더라도 요건을 갖추면 비과세가 유지됩니다.
- 일시적 2주택: 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 특례가 적용됩니다.
- 상속 주택: 상속받은 주택과 그 외 주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 본래 보유하던 주택을 양도하면 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
- 동거봉양 합가: 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 합가하여 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다.
- 혼인 합가: 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다.
- 재건축 대체주택·입주권: 재개발·재건축 시행 기간 중 거주를 위해 취득한 대체주택은 일정 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있고, 조합원입주권을 1개 보유한 1세대도 특정 요건 충족 시 12억 원 이하분에 대해 동일하게 비과세됩니다.
신고 의무와 주의할 점
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 예정신고나 확정신고 의무가 없으며, 신고하지 않아도 불이익이 발생하지 않습니다. 다만 다음은 주의해야 합니다.
- 다운계약서: 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 작성한 경우에는 비과세 요건을 충족했더라도 비과세 적용이 부인되고, 양도소득세와 가산세가 부과됩니다.
- 보유기간 계산 방식: 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 2주택 이상을 보유하다가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 보유기간을 다시 계산하지 않고 주택 취득일부터 보유기간을 계산합니다.
- 상속 거주기간: 상속 당시 상속인과 피상속인이 동일 세대가 아니었다면, 상속 이전 피상속인의 거주기간은 상속인의 거주기간으로 인정되지 않습니다.
1세대 1주택 비과세는 12억 원 한도와 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)가 기본이며, 주택 수 판단과 2주택 특례의 기한 요건까지 함께 확인하면 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.