양도소득세 세율과 계산 방법, 기본부터 정리

집이나 땅을 팔아 이익이 남으면 양도소득세를 냅니다. 그런데 “얼마 벌었으니 얼마 낸다”가 아니라, 양도차익을 구하고 공제를 빼고 세율을 곱하는 단계가 있습니다. 이 구조를 알아야 절세 포인트도 보입니다.

양도차익부터 계산합니다

양도소득세는 판 가격 전체가 아니라 이익(양도차익)에 붙습니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해 계산합니다. 취득가액은 실제 산 가격이 원칙이고, 확인이 안 되면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 적용합니다. 필요경비에는 설비비, 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등이 들어갑니다. 그래서 인테리어·확장 같은 자본적 지출 영수증을 잘 챙기면 양도차익이 줄어 세금이 줄어듭니다.

기본세율은 6~45%

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다. 기본세율은 소득세와 같은 6%에서 45%까지 7단계 누진세율입니다.

• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 등기된 토지·건물 등에 적용됩니다. 1세대 1주택은 10년 이상 보유 시 양도차익의 80%까지 공제될 수 있습니다.
• 양도소득기본공제: 인별·자산별로 연간 250만 원이 공제됩니다. 단 미등기 양도자산에는 적용되지 않습니다.

짧게 갖고 팔면 세율이 뛴다

투기 억제를 위해 단기 보유 자산에는 훨씬 높은 세율이 붙습니다.

보유기간이 1년 미만인 주택은 40%, 1년 미만인 상가건물은 50% 세율이 적용됩니다. 상가건물은 1년 이상 2년 미만도 40%입니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 가산됩니다.

1세대 1주택 12억 비과세

실수요자에게 가장 중요한 건 비과세입니다. 2021년 12월 8일부터 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준금액이 12억 원으로 상향됐습니다. 즉 1세대 1주택 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지는 세금이 없고, 12억 초과분에 대해서만 양도세가 계산됩니다.

그렇다면 실제로 국민평형이 얼마에 거래되는지 보면, 12억 기준이 어떤 의미인지 감이 옵니다.

📊 전국 국민평형(84㎡) 실거래가 TOP 5 (2026년 7월 기준)

출처: 국토교통부 실거래가 · 최근 6개월 전용 84㎡ 최고 실거래 기준

이런 최상위 단지는 국민평형이라도 12억을 크게 넘어, 1주택 비과세라도 초과분에 양도세가 붙습니다. 반면 대부분 지역의 국민평형은 12억 이하라 요건만 갖추면 비과세인 경우가 많습니다.

한 가지 주의할 점은 거주 요건입니다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 합니다.

신고는 언제까지

양도소득세 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어 7월에 잔금을 받았다면 9월 말까지 신고·납부해야 합니다.