청약 가점 계산법, 84점 기준

청약 1순위 자격을 갖췄다고 당첨되는 것은 아닙니다. 1순위는 줄을 설 수 있는 자격이고, 그 줄 안에서 순서를 정하는 것이 가점입니다. 그런데 이 점수를 어림짐작으로 세었다가 실제 점수와 달라 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 항목이 세 개뿐인데도 그렇습니다. 기준이 되는 날짜와 인정 범위가 생각보다 까다롭기 때문입니다.

가점은 세 항목의 합이다

가점제는 복잡해 보이지만 구조 자체는 단순합니다. 세 항목의 점수를 더하면 끝입니다.

한 가지 먼저 짚어야 할 것은 기준일입니다. 세 항목 모두 입주자모집공고일 현재를 기준으로 산정합니다. 어제 기준으로 계산한 점수가 오늘 공고가 뜨면서 달라질 수 있고, 반대로 공고일이 며칠만 늦어져도 구간이 하나 올라갈 수 있습니다. 청약을 준비 중이라면 이 날짜부터 확인하는 습관이 필요합니다.

무주택기간 32점, 언제부터 세느냐가 전부다

무주택기간은 청약통장 가입자 본인과 배우자를 대상으로 산정합니다. 세는 시작점은 두 가지 중 하나입니다.

• 원칙은 만 30세가 되는 날부터입니다.
• 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 기산합니다.

그래서 만 30세 미만의 미혼 무주택자는 이 항목이 0점입니다. 아무리 오래 전월세로 살았어도 마찬가지입니다. 반대로 20대에 혼인신고를 한 경우라면 그 시점부터 기간이 쌓이므로 같은 나이라도 점수가 크게 달라집니다.

주택을 소유했다가 판 적이 있다면 계산이 한 번 끊깁니다. 이때 무주택기간은 그 주택을 처분한 날부터 다시 산정합니다. 그리고 분양권과 입주권도 주택으로 보기 때문에, 실물 주택이 없어도 무주택 상태가 아니었던 기간이 생길 수 있습니다.

집이 있어도 무주택으로 보는 경우

무주택 판단은 세대 단위입니다. 원칙적으로 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 무주택으로 인정됩니다. 다만 여기에는 실수요자를 배려한 예외가 있습니다.

• 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 청약자의 무주택 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외합니다. 부모님과 함께 살면서 부모님 명의의 집이 있는 경우가 여기에 해당합니다.
• 소형·저가주택 1채는 무주택으로 봅니다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6천만 원 이하, 비수도권 1억 원 이하인 주택이 대상입니다.

이 두 가지는 알고 있느냐 모르느냐에 따라 청약 자체를 포기하는지가 갈리는 조항입니다. 다만 특별공급이나 개별 단지의 공고문에서 요건을 달리 적용하는 경우가 있으므로, 해당 공고문의 무주택 요건을 함께 확인하는 것이 안전합니다.

부양가족 35점, 등본에 있어야 센다

배점이 가장 큰 항목입니다. 부양가족 한 명이 5점이라 두세 명 차이로 당락이 갈립니다.

인정 대상은 입주자모집공고일 현재 청약통장 가입자의 주민등록등본에 등재된 세대원입니다. 실제로 부양하고 있어도 등본이 갈라져 있으면 점수로는 잡히지 않습니다.

점수는 본인을 제외하고 계산합니다. 부양가족이 없어도 기본 5점이고, 한 명 늘 때마다 5점씩 올라갑니다.

인정 범위에는 조건이 붙습니다.

• 직계존속(부모·조부모)은 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 인정됩니다. 공고가 뜨기 직전에 주소를 옮기는 방식으로는 점수가 만들어지지 않습니다.
• 직계비속(자녀)은 미혼이어야 인정됩니다. 부모가 사망한 경우에는 손자·손녀도 포함될 수 있습니다.
• 만 30세 이상 미혼 자녀는 모집공고일 기준으로 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 점수를 받습니다.

청약통장 가입기간 17점

가장 단순한 항목입니다. 최초 가입일(순위기산일)을 기준으로 지난 기간을 세고, 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 만점 17점입니다.

여기서 챙길 것이 하나 있습니다. 미성년자일 때 가입한 통장의 기간은 최대 5년까지만 가점으로 인정됩니다. 아주 어릴 때 만들어 둔 통장이라도 그 이전 기간은 점수로 환산되지 않는다는 뜻입니다. 다만 통장을 해지하면 가입기간이 처음부터 다시 시작되므로, 점수 측면에서 해지는 되도록 피하는 편이 낫습니다.

저도 처음 청약을 준비할 때 세 항목을 머릿속으로 대충 더해 보고 “이 정도면 되겠지” 하고 넘어갔다가, 막상 따져 보니 무주택기간을 세는 시작점부터 잘못 알고 있었습니다. 부양가족도 함께 산다고 다 잡히는 게 아니라는 걸 그때 알았습니다. 그 뒤로는 공고를 볼 때마다 모의계산으로 먼저 확인하고 넣는 쪽으로 바꿨습니다. 대충 센 점수와 실제 점수가 다르면, 부적격으로 당첨이 취소될 수 있다는 점이 가장 무섭습니다.

가점을 빠르게 확인해 보려면 청약 가점 계산기에서 세 항목을 넣어 합계를 먼저 잡아 보고, 실제 청약 직전에는 청약홈 모의계산으로 한 번 더 대조하는 순서를 권합니다.

계산 순서로 정리하면

1. 모집공고일을 확인합니다. 모든 항목의 기준일입니다.
2. 무주택기간의 기산일을 정합니다. 만 30세 생일 또는 혼인신고일 중 빠른 쪽이며, 주택을 판 적이 있다면 처분일부터입니다.
3. 등본을 떼어 부양가족을 셉니다. 본인 제외, 직계존속 3년·30세 이상 미혼 자녀 1년 요건을 함께 봅니다.
4. 통장의 최초 가입일을 확인합니다. 미성년 기간은 최대 5년까지만 반영합니다.
5. 세 점수를 더합니다. 그리고 청약하려는 단지의 가점제 물량과 최근 당첨 가점대를 견주어 봅니다.