전세보증금 안전도 계산기는 어떤 도구인가요

전세 계약에서 가장 무서운 상황은 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하는 것입니다. 이 계산기는 등기부의 선순위 채권과 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금까지 모두 더해, 내 보증금이 시세 대비 어느 정도 위치인지를 부채비율로 계산합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하는 것이 목적입니다.

무엇을 입력하나요

• 주택 시세 — 실거래가나 KB시세 기준. 신축 빌라는 분양가가 시세보다 높게 잡히는 경우가 많아 특히 주의해야 합니다
• 선순위 채권액 — 등기부 을구의 채권최고액 합계(실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 보는 것이 안전합니다)
• 선순위 보증금 — 다가구주택이라면 나보다 먼저 전입한 세입자들의 보증금 전부
• 내 전세보증금 — 계약하려는 금액

결과는 이렇게 읽습니다

• 70% 이하 안전 · 70~80% 양호 · 80~90% 주의 · 90% 초과 위험
• 90%는 HUG 전세보증금반환보증이 일반적으로 요구하는 기준선입니다. 이를 넘으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다

보실 때 주의할 점

부채비율이 낮게 나왔더라도 그것만으로 안전이 보장되지는 않습니다. 경매 낙찰가율은 지역과 주택 유형에 따라 크게 달라지고, 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정될 수도 있습니다. 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 당일에 마치는 것이 중요합니다. 이 계산기는 참고용 진단이며 보증보험 심사 결과를 보장하지 않습니다.

등기부에 적힌 채권최고액을 넣는 것이 안전합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출액의 110~130% 수준으로 설정되며, 경매 시에는 이 금액 범위에서 우선 변제됩니다.

한 건물에 여러 세대가 살기 때문에 나보다 먼저 전입한 세입자들의 보증금이 모두 선순위가 됩니다. 임대인에게 확정일자 부여현황을 요구해 선순위 보증금 총액을 확인해야 정확한 진단이 가능합니다.

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