보증금
만원
예: 5000 (5천만원)
월차임(월세)
만원
부가세 제외 금액
상가 소재 지역
과밀억제권역: 인천 일부, 의정부·구리·남양주 일부, 하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥 등
입력 대기
-
보증금과 월차임을 입력하면 적용 여부를 판정합니다.
계산식 ·
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
WHAT CHANGES
기준을 넘으면 무엇이 달라지나
O초과해도 그대로 적용
- 대항력 — 건물 인도와 사업자등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항(법 제3조)
- 계약갱신요구권 — 최초 임대차 포함 10년까지 갱신 요구(제10조 제1항~제3항 본문)
- 권리금 회수기회 보호 — 임대인의 방해행위 금지·손해배상(제10조의2~제10조의9)
- 3기 차임 연체 시 해지 규정
- 폐업으로 인한 임차인의 해지권
- 표준계약서 사용 권장(제19조)
X초과하면 적용되지 않음
- 우선변제권 — 확정일자를 받아도 후순위 권리자보다 우선 변제받지 못함
- 최우선변제 — 소액임차인 보호(경매 시 일정액 최우선 변제) 제외
- 임차권등기명령 신청 불가
- 차임·보증금 증액 상한 5% 미적용 — 증액 폭 제한이 사라짐
- 묵시적 갱신(상임법상 1년) 대신 민법이 적용됨
- 월차임 전환 산정률 제한 미적용
가장 큰 차이는 보증금 회수입니다. 환산보증금을 초과하면 건물이 경매로 넘어갔을 때 확정일자에 기한 우선변제를 주장할 수 없습니다. 계약 전 등기부의 선순위 채권 규모를 함께 확인하시기 바랍니다.
STANDARD
지역별 기준금액
| 지역 | 기준 환산보증금 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) · 부산광역시 | 6억 9천만원 |
| 그 외 광역시 · 세종 · 파주 · 화성 · 안산 · 용인 · 김포 · 광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
기준금액 이하이면 상가건물 임대차보호법이 전면 적용됩니다. 광역시라도 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 구분이 다르므로, 경계 지역이라면 관할 지자체에 확인하시기 바랍니다.
CHECK POINT
계산할 때 자주 헷갈리는 것
부가가치세
월차임에 붙는 부가세는 차임에 포함하지 않는 것으로 보는 것이 실무의 일반적인 처리입니다. 계약서에 "월 500만원(부가세 별도)"이라면 500만원으로 계산합니다.
관리비
순수 관리비는 차임에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 실질이 차임인데 관리비 명목으로 나눠 받는 경우라면 다르게 볼 여지가 있습니다.
판단 시점
계약 체결 당시를 기준으로 판단하며, 이후 증액으로 기준을 넘게 되면 그 시점부터 적용 범위가 달라질 수 있습니다.
주택은 다른 법
이 계산기는 상가(사업용) 기준입니다. 주거용은 주택임대차보호법이 적용되며 환산보증금 개념 대신 별도의 소액임차인 기준을 씁니다.
환산보증금 계산기는 어떤 도구인가요
상가를 임차했을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 내 계약이 상가건물 임대차보호법의 전면 적용을 받는지입니다. 이 법은 모든 상가 임대차에 똑같이 적용되지 않고, 보증금과 월차임을 합산한 환산보증금이 지역별 기준액 이하일 때만 전부 적용됩니다. 이 계산기는 그 판정을 대신해 줍니다.
어떻게 계산하나요
- 환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100) 으로 계산합니다
- 계산 결과를 상가 소재지의 기준액과 비교합니다
- 기준액 이하면 법이 전면 적용되고, 초과하면 일부 조항만 적용됩니다
이렇게 활용하세요
- 계약 전에 내가 받을 보호 범위를 미리 확인합니다
- 재계약이나 증액 협의 전에 기준액을 넘게 되는지 시뮬레이션합니다
- 초과 판정이 나오면 우선변제권이 없다는 뜻이므로, 등기부의 선순위 채권 규모를 반드시 함께 확인합니다
보실 때 주의할 점
월차임에 붙는 부가가치세는 차임에 포함하지 않는 것이 실무의 일반적인 처리이며, 순수 관리비도 원칙적으로 차임에 포함되지 않습니다. 다만 실질이 차임인데 관리비 명목으로 나눠 받는 경우라면 달리 볼 여지가 있습니다. 또한 광역시라도 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 기준이 달라지므로, 경계 지역이라면 관할 지자체에 확인하시기 바랍니다.
Q. 기준액을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
그렇지 않습니다. 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 초과하더라도 그대로 적용됩니다. 다만 우선변제권과 5% 증액 상한 등은 적용되지 않습니다.
Q. 계약 중간에 월세를 올려 기준을 넘으면요?
판단은 계약 체결 당시를 기준으로 하되, 증액으로 기준을 넘게 되면 그 시점부터 적용 범위가 달라질 수 있습니다. 증액 협의 전에 계산해 보시는 것이 안전합니다.
함께 보면 좋은 글
상가건물 임대차보호법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 기준. 계산 결과는 참고용이며, 실제 분쟁이나 계약 판단에는 전문가 확인을 권장합니다.