권리금 회수기회 보호, 6개월과 3년의 기한

상가를 알아보다 보면 보증금과 월세 외에 권리금이라는 목돈이 등장합니다. 몇 천만원에서 억 단위까지 가는데, 정작 그 돈이 어떤 성격인지, 나중에 돌려받을 수 있는지는 모호하게 넘어가는 경우가 많습니다.

권리금은 임대인에게 직접 요구할 수 없는 돈입니다. 대신 법은 임차인이 다음 사람에게서 그 돈을 회수할 기회를 보호합니다. 이 구조를 알아야 상가를 얻을 때도, 나갈 때도 손해를 줄일 수 있습니다.

권리금은 누구에게 받는 돈인가

권리금은 상가에서 영업하는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로, 보증금과 차임 외에 주고받는 금전입니다.

여기서 가장 중요한 점이 있습니다. 권리금은 임대인이 아니라 이전 임차인에게 주는 돈입니다. 그래서 나갈 때도 임대인에게 “권리금 돌려달라”고 할 수 없습니다. 보증금과 결정적으로 다른 지점입니다.

권리금을 회수하는 방법은 하나뿐입니다. 다음에 들어올 임차인에게서 받는 것입니다. 이것을 권리금 계약이라고 하고, 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.

임대인이 하면 안 되는 4가지

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 보호 기간과 금지 행위를 정하고 있습니다. 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.

이 기간에 임대인이 다음 행위로 권리금 지급을 방해하면 안 됩니다.

실무에서 가장 자주 문제가 되는 것이 3호입니다. 대놓고 거절하는 대신 새 임차인에게 감당 못 할 조건을 불러 스스로 포기하게 만드는 방식입니다. 법은 이것도 방해로 봅니다. 다만 ‘현저히 고액’인지는 주변 상가의 차임·보증금과 비교해 판단하므로, 다투게 된다면 인근 시세 자료를 모아두는 것이 중요합니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

물론 임대인이 무조건 받아줘야 하는 것은 아닙니다. 같은 조 제2항은 계약 거절의 ‘정당한 사유’로 보는 경우를 정해두고 있습니다.

세 번째가 특히 눈여겨볼 항목입니다. 임대인이 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 신규임차인을 받지 않아도 정당한 사유가 됩니다. 재건축이나 직접 사용 계획을 이유로 상가를 비우는 상황이 여기에 해당할 수 있습니다.

임차인 쪽에도 의무가 있습니다. 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력, 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 아는 정보를 제공해야 합니다. 정보를 숨기고 주선했다가 나중에 불리해질 수 있습니다.

손해배상: 한도와 3년

임대인이 방해해서 손해가 생겼다면 배상 책임이 있습니다. 다만 두 가지 제약을 알아야 합니다.

첫째, 금액에 상한이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서에 높은 금액을 적어두었어도 종료 당시 실제 권리금이 그보다 낮으면 낮은 쪽이 기준이 됩니다.

둘째, 기한이 있습니다. 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸합니다. 억울한 일을 겪고도 시간을 흘려보내면 청구 자체가 불가능해집니다.

보호받지 못하는 상가도 있습니다

권리금 회수기회 보호가 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 제10조의5는 적용 제외 대상을 정하고 있습니다.

하나는 상가건물이 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 대형마트나 백화점 안의 매장이 여기에 해당합니다. 다만 전통시장은 제외되어 보호를 받습니다.

다른 하나는 상가건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다. 국가나 지방자치단체 소유 건물을 임차한 경우에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다.

여기에 더해, 임차인 쪽 사유로도 보호를 잃을 수 있습니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 권리금 회수기회도 보호받지 못합니다. 월세 관리가 곧 권리금 지키기와 연결되는 셈입니다.

상가를 얻을 때 확인할 것

권리금을 주고 들어가는 입장이라면 지금까지 본 내용이 곧 체크리스트가 됩니다.

먼저 그 상가가 보호 대상인지 확인합니다. 대규모점포 안의 매장이거나 국·공유재산이라면 나중에 권리금을 회수할 법적 장치가 없습니다. 다음으로 남은 임대차 기간과 갱신 가능성을 봅니다. 영업을 안정적으로 이어갈 수 있어야 권리금을 회수할 시점도 확보됩니다.

건물의 재건축·철거 계획도 확인 대상입니다. 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않겠다고 하면 정당한 사유가 되므로, 그런 계획이 있는 건물에서는 권리금 회수가 어려워질 수 있습니다.

상담 사례를 보면 권리금 액수만 협의하고 계약서 없이 현금으로 주고받는 경우가 적지 않은데, 나중에 손해배상을 다투게 되면 지급 사실과 금액을 증명할 자료가 없어 곤란해집니다. 권리금 계약서를 남기고 이체 기록을 확보해두는 것이 기본입니다.

세금은 별도로 확인하세요

권리금을 주고받으면 세금 문제가 따라옵니다. 받는 쪽은 소득으로 신고할 의무가 생기고, 주는 쪽은 원천징수 의무가 생길 수 있습니다. 사업자 등록 여부와 거래 형태에 따라 적용이 달라지므로, 이 글에서는 구체적인 세율이나 처리 방법을 단정하지 않겠습니다. 금액이 큰 만큼 국세청이나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.