DSR 계산 방법과 대출한도 구하는 법

DSR이 뭔지는 알아도 내 DSR이 몇 퍼센트인지는 대개 모릅니다. 은행에 가서 한도를 듣고 나서야 “왜 이것밖에 안 나오지” 하게 되는데, 계산식 자체는 단순해서 미리 대강을 짚어볼 수 있습니다.

이 글은 직접 계산해 보는 쪽에 초점을 맞췄습니다. 계산 순서, 대출 종류마다 원리금을 잡는 방식, 연소득별 사례, 그리고 청년에게 적용되는 장래소득 인정 제도까지 정리했습니다. DSR과 DTI·LTV가 각각 무엇을 재는 지표인지는 DSR·DTI·LTV 차이에서 따로 다뤘습니다.

계산식은 분수 하나다

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 이름 그대로 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자의 합계를 연소득으로 나눈 값입니다.

분자에는 주택담보대출만이 아니라 모든 대출이 들어갑니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출까지 포함됩니다. 그리고 이자만이 아니라 원금까지 더합니다. DTI가 기타 대출은 이자만 보는 것과 갈리는 지점이 여기입니다.

분모인 연소득은 증빙할 수 있는 소득입니다. 근로소득 원천징수영수증처럼 서류로 확인되는 증빙소득이 기본이고, 건강보험료 납부액 등으로 추정하는 방식이나 신고소득을 쓰는 방식도 있습니다. 어떤 방식으로 인정받느냐에 따라 분모 자체가 달라지므로 결과가 크게 바뀝니다.

계산 순서는 이렇습니다. ① 연소득에 규제 비율(은행권 40%)을 곱해 1년에 쓸 수 있는 원리금 총액을 구합니다. ② 거기서 기존 대출의 연간 원리금을 뺍니다. ③ 남은 금액이 새 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력이고, 이걸 금리와 만기로 역산하면 대출 가능 금액이 나옵니다.

대출마다 원리금을 잡는 방식이 다르다

여기가 실제로 계산이 어긋나는 지점입니다. 내가 매달 내는 돈과 DSR에 잡히는 금액이 같지 않은 경우가 많습니다.

가장 많이 놓치는 것이 마이너스통장입니다. 잔액이 0이어도 한도가 열려 있으면 그만큼 빚으로 잡히는 것이 보통입니다. 5,000만원 한도를 쓰지 않고 두고 있다면, 그 5,000만원이 DSR 분자에 들어가 주택담보대출 여력을 깎습니다. 대출을 알아보기 전에 안 쓰는 마이너스통장을 해지하라는 조언이 나오는 이유입니다.

일시상환 신용대출도 마찬가지입니다. 지금은 이자만 내고 있어도 계산할 때는 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 가정합니다. 3,000만원 신용대출이 있다면 매달 이자만 내고 있어도 연 600만원의 원금이 분자에 얹히는 셈입니다.

반대로 빠지는 것들도 있습니다. 전세자금대출이나 서민금융상품, 일부 정책자금은 산정에서 제외되거나 이자만 반영되는 경우가 있습니다. 다만 이 예외 범위는 가계부채 상황에 따라 행정지도로 자주 조정되고 지역·주택 수·취급 기관에 따라서도 달라집니다. 예전에 들었던 기준이 지금도 같다고 보면 안 됩니다. 본인 대출이 어떻게 잡히는지는 취급 금융회사에 직접 확인하는 것이 정확합니다.

숫자를 넣어 계산해 보기

연소득 6,000만원인 직장인을 예로 들어 보겠습니다. 은행권 DSR 40%를 적용하면 1년에 쓸 수 있는 원리금 총액은 2,400만원입니다.

마이너스통장을 한 번도 쓰지 않았는데도 여력이 3분의 1 이하로 줄어드는 것을 볼 수 있습니다. 실제 계산은 각 대출의 금리와 잔여 만기에 따라 달라지므로 위 금액은 구조를 보여주기 위한 개략적인 예시입니다.

연소득이 달라지면 출발점 자체가 바뀝니다. 연소득 4,000만원이면 연 1,600만원, 8,000만원이면 연 3,200만원이 상한입니다. 소득이 분모라서 소득을 얼마로 인정받느냐가 한도에 그대로 반영됩니다. 상여나 성과급이 있다면 어떤 서류로 증빙할 수 있는지 확인해 볼 가치가 있습니다.

여기서 구한 연간 여력을 금리와 만기로 역산하면 대출 가능 금액이 나옵니다. 만기를 길게 잡으면 연간 원금 상환액이 줄어 같은 여력으로 더 많이 빌릴 수 있습니다. 대략적인 금액은 부동산 계산기의 대출한도 항목으로 확인해 볼 수 있습니다.

청년이라면 장래소득 인정을 확인한다

지금 소득은 낮지만 앞으로 오를 가능성이 큰 경우를 위해 장래소득 인정 제도가 있습니다. DSR을 계산할 때 현재 연소득 대신 앞으로 늘어날 소득을 반영해 분모를 키우는 방식입니다. 분모가 커지면 같은 조건에서 한도가 늘어납니다.

대상은 만 40세 미만 무주택 근로자가 기본입니다. 연령대별 고용노동 통계를 근거로 장래 소득 증가율을 추정해 적용하는데, 사회 초년생일수록 증가율이 크게 잡혀 효과가 큽니다. 반대로 40대에 가까울수록 효과가 줄어듭니다.

적용 대상과 산정 방식은 금융당국 방침에 따라 조정돼 왔고, 적용 여부를 금융회사가 판단하는 부분도 있습니다. 자동으로 적용되지 않는 경우가 있으므로 해당한다고 생각되면 상담 때 직접 물어보는 것이 좋습니다. 신청하지 않아 그냥 지나가는 경우가 실제로 있습니다.

정책 모기지를 쓸 수 있다면 그쪽 조건도 함께 봐야 합니다. 디딤돌 대출이나 보금자리론은 LTV·DTI 기준이 따로 정해져 있어, 일반 주택담보대출과 한도가 다르게 나옵니다.

직접 계산한 값과 은행 한도가 다를 때

직접 계산해 본 금액과 은행에서 안내받은 금액이 어긋나는 일은 흔합니다. 대개 아래 넷 중 하나가 원인입니다.

특히 스트레스 금리의 영향이 큽니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 계산용 금리를 높이므로, 지금 금리로 계산한 값보다 한도가 줄어듭니다. 변동금리와 고정금리에 따라 반영 정도가 달라 상품 선택에 따라 한도가 바뀌기도 합니다.

결국 직접 계산은 대강을 잡고 준비할 것을 찾는 용도입니다. 계산해 보고 여력이 부족하다면, 실행 전에 마이너스통장을 정리하거나 신용대출을 일부 상환하는 식으로 분자를 줄이는 편이 실질적입니다. 최종 한도는 금융회사가 본인 서류로 산정한 값이 기준입니다.