등기부등본 읽는 법, 갑구·을구와 채권최고액

등기부등본을 떼서 보면 표와 숫자만 가득해 어디를 봐야 하는지 막막합니다. “확정일자 받으세요”, “등기부 확인하세요”라는 조언은 많은데, 정작 그 서류를 펼쳤을 때 어느 줄이 위험 신호인지는 잘 알려주지 않습니다.

이 글은 발급받는 방법이 아니라 읽는 방법을 다룹니다. 갑구와 을구가 각각 무엇을 말하는지, 을구의 채권최고액이라는 숫자가 실제로 무엇을 뜻하는지, 그리고 그 숫자만으로는 알 수 없는 것이 무엇인지를 정리했습니다. 확정일자·전입신고 같은 절차는 확정일자·전입신고·우선변제권에서 따로 다뤘습니다.

등기부등본은 두 구획으로 나뉜다

등기부등본에서 실제로 봐야 하는 것은 갑구와 을구 두 부분입니다. 성격이 완전히 다르므로 섞어서 보면 안 됩니다.

계약 상대방이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 확인하는 것이 갑구의 역할입니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 별도로 확인해야 합니다. 갑구에 압류나 가압류가 걸려 있다면 그 집은 소유자의 채무 문제에 얽혀 있다는 뜻이므로, 계약을 다시 생각해 봐야 합니다.

반면 집에 빚이 얼마나 있는지는 을구를 봐야 합니다. 전세 계약에서 실제로 위험을 가르는 것은 대부분 을구에 있습니다.

을구의 채권최고액, 실제 빚과 다르다

을구에서 “근저당권 설정”이라고 적힌 항목을 찾으면, 그 옆에 채권최고액이라는 금액이 나옵니다. 여기서 흔한 오해가 시작됩니다. 채권최고액이 곧 은행 빚의 실제 잔액이 아니라는 점입니다.

예를 들어 채권최고액이 1억 3,000만원으로 적혀 있다면, 실제 대출 원금은 대략 1억원 안팎으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만 이건 어디까지나 추정입니다. 집주인이 그동안 원금을 꾸준히 갚아 실제 잔액이 크게 줄었더라도, 등기부의 채권최고액 숫자는 그대로 남아 있는 경우가 대부분입니다. 대출을 갚아도 등기를 다시 하지 않는 한 채권최고액은 안 바뀝니다.

결국 등기부등본만으로는 정확한 잔액을 알 수 없습니다. 집주인에게 은행 상환 확인서나 부채 증명서를 요청하거나, 계약 전 집주인 동의를 받아 직접 은행에 잔액을 확인하는 절차가 필요합니다. 임대인이 이 확인을 꺼린다면 그 자체가 경계해야 할 신호입니다.

숫자로 계산해 보는 위험도

채권최고액과 전세보증금을 더해 집값과 비교해 보면 대략적인 위험도가 나옵니다. 정확한 계산은 아니지만 감을 잡는 데 도움이 됩니다.

위 예시라면 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 집값의 86% 수준입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮게 잡히는 경우가 흔하다는 점을 생각하면, 이 비율이 높을수록 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 통상 선순위 채권과 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘으면 주의가 필요하다고 봅니다. 다만 이건 절대적 기준이 아니라 참고 지표이므로, 지역 시세와 경매 낙찰가율을 함께 살펴보는 것이 정확합니다.

여러 개의 근저당이 걸려 있다면 각각의 채권최고액을 전부 더해야 합니다. 을구에 항목이 여러 줄 있다면 하나만 보고 넘어가지 말고 전부 합산해야 실제 위험도가 보입니다.

갑구에서 놓치기 쉬운 것들

갑구는 단순해 보이지만 몇 가지는 꼭 짚어야 합니다.

첫째, 소유권 변동 이력입니다. 최근에 소유자가 자주 바뀐 집이라면 이유를 물어볼 필요가 있습니다. 매매를 반복하는 물건이거나, 어떤 문제가 있어 손바뀜이 잦았을 가능성이 있습니다.

둘째, 가압류·가처분·경매개시결정 같은 표시입니다. 이런 표시가 있다면 소유자의 채무 문제로 집이 처분될 위험이 있다는 뜻입니다. 이미 이런 항목이 있는 집은 계약을 피하는 것이 원칙입니다.

셋째, 신탁입니다. 소유자가 신탁회사로 돼 있는 경우가 있는데, 이때는 실제 거주하는 사람이 아니라 신탁회사와 계약해야 하고 신탁원부까지 확인해야 합니다. 신탁 관계를 모르고 원래 살던 사람과 계약하면 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다.

등기부등본 다음에 볼 것

등기부등본은 계약 전 확인 절차의 시작일 뿐입니다. 여기서 위험 신호가 없었다고 안심하고 끝내면 안 됩니다.

등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인했다면, 다음은 확정일자와 전입신고로 내 권리 자체를 만드는 단계입니다. 순서와 방법은 확정일자·전입신고·우선변제권에서 정리했습니다. 그리고 보증금 회수 자체를 한 번 더 보장받고 싶다면 전세보증보험 가입도 함께 검토할 만합니다.

반대로 등기부등본에서 이미 위험 신호가 보였다면, 계약 자체를 재고하기 전에 전세사기 유형과 예방법에서 비슷한 패턴이 있는지 대조해 보는 것이 도움이 됩니다.

실제 등기부등본 한 장을 예로 읽어 보면

말로만 설명하면 감이 잘 안 오니, 실제로 등기부에 여러 줄이 있을 때 어떻게 읽는지 순서대로 짚어 보겠습니다.

이런 을구를 받아 들면 순서대로 봐야 합니다. 순위번호가 빠를수록 먼저 배당받습니다. 위 예시라면 집이 경매로 넘어갔을 때 A은행이 2억 4,000만원까지 먼저 가져가고, 그다음 B저축은행이 9,000만원까지, 그다음에야 세입자 순서가 옵니다.

여기서 채권최고액을 전부 더하면 3억 3,000만원(근저당 두 건)입니다. 실제 대출 잔액은 이보다 낮겠지만, 안전 마진을 계산할 때는 일단 채권최고액 합계를 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 안전합니다. 내가 새로 전세를 들어가는 입장이라면, 이미 잡혀 있는 근저당 뒤에 순위가 밀리므로 집값에서 앞선 채권액을 뺀 나머지가 내 보증금을 지켜줄 수 있는 범위입니다.

3번 항목처럼 기존 세입자의 전세권이 설정된 경우도 있습니다. 이 경우 그 세입자가 나가면서 전세권을 말소하는지, 아니면 내가 들어갈 때까지 남아 있는지도 확인해야 합니다. 계약 전에 이런 선순위 권리가 정리되는 시점을 특약으로 명시해 두는 것이 안전합니다.