DSR·DTI·LTV 차이와 주담대 한도

대출 상담을 받으면 LTV, DTI, DSR이라는 말이 한꺼번에 나옵니다. 셋 다 대출 한도를 정하는 규제인데 재는 대상이 다릅니다. 어느 하나만 알아서는 왜 내 한도가 그 금액인지 설명이 안 됩니다.

세 지표는 서로 다른 질문에 답합니다. 담보가 충분한가, 이 집을 사는 데 드는 상환 부담을 감당하는가, 이미 지고 있는 빚까지 합쳐도 감당하는가입니다. 이 글에서는 각 지표의 계산식과 차이, 그리고 왜 요즘은 DSR이 사실상 한도를 결정하는지 정리했습니다.

세 지표는 각각 무엇을 재는가

가장 먼저 나오는 것이 LTV(주택담보대출비율)입니다. 집의 담보가치 대비 얼마까지 빌려주느냐를 정합니다. 담보가 6억원이고 LTV가 70%면 4억2천만원까지가 담보 기준 상한입니다. 여기서는 소득을 보지 않습니다. 집만 봅니다.

DTI(총부채상환비율)는 소득을 봅니다. 연소득 대비 주택담보대출의 원리금과 그 밖의 대출 이자를 더한 금액의 비율입니다. 기타 대출은 원금을 빼고 이자만 넣는다는 점이 DSR과 갈리는 지점입니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 가장 넓습니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 마이너스통장까지 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더해 연소득으로 나눕니다. 기타 대출의 원금까지 들어간다는 점에서 DTI보다 훨씬 빡빡합니다.

실제 한도는 세 지표로 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다. 담보가 넉넉해도 소득이 낮으면 DTI나 DSR에서 먼저 막히고, 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에서 막힙니다.

요즘 한도를 결정하는 것은 대체로 DSR이다

DSR 상한은 은행권 40%, 제2금융권 50%가 기준입니다. 연소득이 6천만원이고 DSR 40%가 적용되면, 1년 동안 갚을 수 있는 원리금 총액이 2,400만원으로 묶입니다. 이 안에 주택담보대출뿐 아니라 기존 신용대출과 할부금까지 전부 들어갑니다.

여기서 기존 대출의 무게가 드러납니다. 신용대출 원리금으로 이미 연 800만원이 나가고 있다면, 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력은 2,400만원이 아니라 1,600만원입니다. 대출을 알아보기 전에 쓰지 않는 마이너스통장을 정리하라는 조언이 나오는 이유가 이것입니다. 한도가 남아 있는 마이너스통장은 실제로 쓰지 않아도 산정에 잡히는 경우가 있으므로, 해지 여부를 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.

만기도 DSR에 직접 영향을 줍니다. 같은 금액을 빌려도 만기를 길게 잡으면 1년에 갚는 원금이 줄어 DSR이 낮아지고, 그만큼 빌릴 수 있는 금액이 늘어납니다. 다만 총 이자는 늘어나므로 한도를 맞추기 위한 수단으로만 볼 일은 아닙니다.

스트레스 DSR: 지금 금리로 계산하지 않는다

스트레스 DSR은 변동금리 대출을 쓰는 사람이 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커질 수 있다는 점을 미리 반영하는 제도입니다. 한도를 계산할 때 실제 금리가 아니라 일정 폭의 가산금리를 얹은 금리로 원리금을 산출합니다. 계산에 쓰는 금리가 높아지니 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

금융당국은 2025년 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 시행했습니다. 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상이고, 이때 적용하는 스트레스 금리는 1.50%입니다. 지방 주택담보대출에는 한시적으로 더 낮은 스트레스 금리를 적용하는 조치가 있었는데, 이런 특례는 적용 기한이 정해져 있어 연장되거나 종료될 수 있습니다. 신청 시점의 적용 여부는 금융위원회 공고나 취급 은행에서 확인하는 것이 정확합니다.

고정금리 상품은 금리 상승 위험이 없으므로 스트레스 금리를 덜 반영하거나 반영하지 않습니다. 같은 조건이라면 고정금리 쪽 한도가 더 크게 나올 수 있다는 뜻입니다. 변동금리의 낮은 초기 금리만 보고 고르기 전에, 한도가 얼마나 달라지는지 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.

한도를 늘리려면 무엇을 볼까

가장 확실한 방법은 기존 대출을 줄이는 것입니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 더하기 때문에, 신용대출을 일부라도 상환하면 그만큼 주택담보대출 여력이 생깁니다. 쓰지 않는 마이너스통장이나 카드론 한도도 함께 정리해 두는 편이 낫습니다.

두 번째는 만기 조정입니다. 앞에서 본 것처럼 만기가 길어지면 연간 상환 원금이 줄어 DSR이 낮아집니다. 다만 이건 한도를 늘리는 대가로 총 이자를 더 내는 선택이므로, 필요한 금액을 맞추기 위한 최소한으로만 쓰는 것이 합리적입니다.

세 번째는 정책 모기지 확인입니다. 보금자리론처럼 요건에 해당하면 이용할 수 있는 정책 상품은 LTV·DTI 기준이 별도로 정해져 있고 전 기간 고정금리라, 일반 주택담보대출과 조건을 비교해 볼 가치가 있습니다. 소득과 주택 가격 요건만 맞으면 유리한 경우가 많습니다.

마지막으로 소득 인정 범위입니다. DSR은 연소득을 분모로 쓰는데, 어떤 소득까지 증빙으로 인정되는지는 금융회사와 서류에 따라 달라집니다. 상여나 성과급, 부수입이 있다면 증빙 방법을 미리 확인해 보는 것이 도움이 됩니다. 대략적인 금액은 부동산 계산기로 가늠할 수 있지만, 최종 한도는 금융회사가 본인 서류로 산정한 값이 기준입니다.

자주 헷갈리는 지점 두 가지

첫째, 모든 대출이 DSR에 똑같이 들어가는 것은 아닙니다. 정책적으로 산정에서 빠지거나 원금을 빼고 이자만 반영하는 대출이 있습니다. 다만 어떤 대출이 여기에 해당하는지는 가계부채 상황에 따라 자주 조정되는 부분이라, 예전에 들었던 기준이 지금도 같다고 보기 어렵습니다. 본인 대출이 산정에 어떻게 잡히는지는 취급 금융회사에 직접 확인하는 것이 정확합니다.

둘째, 소득을 어떻게 인정받느냐에 따라 결과가 달라집니다. 근로소득 원천징수영수증처럼 서류로 확인되는 증빙소득이 기본이지만, 건강보험료 납부액 등으로 추정하는 방식이나 신고한 소득을 쓰는 방식도 있습니다. 인정 방식에 따라 분모가 되는 연소득 자체가 달라지므로 한도가 크게 바뀝니다. 프리랜서나 자영업자라면 어떤 서류로 소득을 증빙할 수 있는지 미리 정리해 두는 편이 낫습니다.

여기서 DTI가 왜 아직 남아 있는지도 설명이 됩니다. DSR이 더 넓은 규제이긴 하지만, 정책 모기지처럼 별도의 기준을 두고 운영하는 상품에서는 여전히 LTV와 DTI로 한도를 정합니다. 상품마다 어떤 지표가 기준인지 다르므로, 상담에서 어떤 비율을 적용해 계산한 금액인지 물어보면 한도가 왜 그렇게 나왔는지 이해하기 쉬워집니다.