조정대상지역·투기과열지구, 뭐가 어떻게 달라지나

같은 아파트라도 규제지역이냐 아니냐에 따라 빌릴 수 있는 돈, 내야 할 세금, 팔 수 있는 시점이 전부 달라집니다. 규제는 크게 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 세 가지로 나뉘고, 강도는 뒤로 갈수록 세집니다.

내가 사려는 동네가 어디에 해당하는지에 따라 자금 계획이 통째로 바뀌기 때문에, 계약 전에 반드시 확인해야 하는 항목입니다.

대출: 얼마나 빌릴 수 있나

규제지역에서 가장 먼저 체감하는 건 대출 한도입니다.

투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 50%, 유주택자 30%로 적용됩니다. 총부채상환비율(DTI)은 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%로 차등을 둡니다. 여기에 더해 규제지역에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%라는 소득 제한이 함께 걸립니다.

다만 생애최초 주택 구입이나 정책자금 대출은 기존 LTV 우대 기준을 적용받을 수 있습니다. 무주택 실수요자라면 본인이 우대 대상인지 먼저 확인하는 편이 유리합니다.

집값 자체에 따른 한도도 별도로 있습니다.

• 시가 15억 원 이하: 주택 구입 목적 주담대 한도 6억 원
• 시가 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 4억 원
• 시가 25억 원 초과: 2억 원

세금: 살 때와 팔 때

조정대상지역에서는 취득세부터 달라집니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%의 중과세율이 적용됩니다.

팔 때도 조건이 붙습니다. 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택은 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 거주 요건까지 채워야 1세대 1주택 비과세(최대 12억 원)를 받을 수 있습니다. 비규제지역이라면 거주하지 않아도 보유 요건만으로 비과세가 가능한 것과 대비됩니다.

다주택자 양도소득세 중과는 한시적으로 배제되는 조치가 적용돼 왔습니다. 다만 이런 한시 조치는 적용 기간이 정부 방침에 따라 달라지므로, 매도를 계획 중이라면 계약 전에 국세청·기획재정부 발표를 직접 확인해야 합니다.

정비사업과 청약

투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 또는 재개발 관리처분계획인가 이후부터 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다. 조합원 입주권을 사고파는 것이 막힌다는 뜻입니다.

예외가 없지는 않습니다. 조합원 지위를 승계하려면 10년 보유, 5년 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.

청약도 영향을 받습니다. 규제지역에서 당첨되면 재당첨 제한 기간이 최대 10년까지 늘어납니다. 한 번 당첨되면 상당 기간 다른 청약을 넣을 수 없다는 의미이므로, 청약 전략을 짤 때 반드시 고려해야 합니다.

토지거래허가구역: 가장 센 규제

토지거래허가구역은 성격이 다릅니다. 대출과 세금을 조이는 게 아니라, 거래 자체를 허가제로 만듭니다.

• 주택을 매수하려면 관할 구청에 2년간 실거주할 목적임을 소명해야 합니다.
• 허가를 받지 못하면 계약 자체가 무효가 됩니다.
• 전세를 놓는 등 실거주 의무를 위반하면 이행강제금이 부과됩니다.

즉 갭투자가 원천적으로 막힙니다. 전세를 끼고 사는 방식 자체가 불가능합니다.

현재 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구가 모두 겹친 3중 규제 지역입니다. 참고로 2023년 1월 서울에서 강남3구와 용산구를 제외한 21개 구는 규제지역에서 해제되었습니다.