부동산 중개수수료(복비) 요율표와 계산 방법

계약서에 도장을 찍고 나면 마지막으로 남는 것이 중개수수료입니다. 흔히 복비라고 부르는 이 돈은 금액이 작지 않은데도 막상 얼마가 정확한 금액인지 계약 당일에야 계산해보는 경우가 많습니다. 요율이 거래금액 구간마다 다르고, 월세는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산해야 하며, 같은 건물이라도 주택이냐 오피스텔이냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.

정리해두면 계산은 어렵지 않습니다. 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 정해지고, 그 상한요율은 조례와 시행규칙에 표로 공개돼 있습니다. 아래 기준은 서울특별시 공식 요율표를 기준으로 했습니다.

중개수수료는 어떻게 정해지나

가장 먼저 짚어야 할 것은 표에 적힌 요율이 “정해진 값”이 아니라 “상한”이라는 점입니다. 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다. 한도액이 정해진 구간에서는 계산 결과가 한도액을 넘더라도 한도액까지만 받을 수 있습니다.

주택의 상한요율과 한도액은 시·도 조례로 정합니다. 그래서 지역마다 표가 다를 수 있고, 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 서로 다른 경우에는 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준을 따릅니다. 아래 표는 서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례에 따른 기준입니다.

주택 매매·임대차 상한요율표

표를 볼 때 놓치기 쉬운 것이 구간의 경계입니다. 매매에서 2억원 이상 9억원 미만 구간은 0.4%인데, 9억원이 되는 순간 0.5%로 올라갑니다. 8억 9천만원과 9억원은 거래금액 차이가 크지 않지만 요율 구간이 달라져 중개보수는 한 단계 뛰게 됩니다. 임대차도 마찬가지로 6억원과 12억원이 경계입니다.

또 하나, 주택 매매에서 중개보수는 매도인과 매수인으로부터 각각 받습니다. 표의 금액이 양쪽이 나눠 부담하는 총액이 아니라 각자가 부담하는 금액이라는 뜻입니다.

월세는 거래금액을 먼저 환산해야 한다

보증금 외에 차임이 있는 거래, 즉 월세는 요율을 적용하기 전에 거래금액부터 만들어야 합니다. 계산은 두 단계입니다.

먼저 보증금에 월차임의 100배를 더합니다. 이렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면, 여기서 끝내지 않고 보증금에 월차임의 70배를 더해 다시 계산합니다. 소액 월세에서 중개보수가 과도해지지 않도록 완충 장치를 둔 것입니다.

실제로 계산해보기

아래는 서울시 요율표를 그대로 적용한 계산 예시입니다. 상한요율 기준이므로 실제 금액은 협의에 따라 이보다 낮아질 수 있습니다.

마지막 두 줄이 앞에서 본 환산 규칙이 적용된 사례입니다. 보증금 3천만원에 월세 50만원이면 3,000만원에 5,000만원을 더해 거래금액이 8천만원이 되고, 여기에 0.4%를 곱하면 32만원이지만 이 구간의 한도액이 30만원이므로 30만원까지만 받을 수 있습니다. 보증금 500만원에 월세 40만원인 경우에는 100배로 계산한 합이 4,500만원으로 5천만원에 미치지 않아 70배로 다시 계산해 3,300만원이 거래금액이 됩니다.

오피스텔과 상가·토지는 기준이 다르다

주택이 아닌 중개대상물은 조례가 아니라 공인중개사법 시행규칙이 요율을 정합니다.

같은 오피스텔이라도 전용면적과 설비 요건을 모두 충족하는지에 따라 0.4~0.5%와 0.9%로 갈립니다. 계약 전에 전용면적과 설비 조건을 확인해두면 예상 금액이 크게 달라지는 것을 막을 수 있습니다.

주택과 상가가 섞인 건물이라면 면적으로 판단합니다. 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택의 중개보수를, 2분의 1 미만이면 주택 외의 중개보수를 적용합니다. 분양권을 거래할 때의 거래금액은 거래 당시까지 불입한 금액에 융자를 포함하고 여기에 프리미엄을 더해 산정합니다.

부가세·지급시기·실비도 확인하세요

중개보수의 부가가치세는 별도로 부과됩니다. 표에서 계산한 금액이 최종 지출이 아니라는 뜻이므로 자금 계획을 세울 때 함께 고려해야 합니다.

지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 봅니다. 통상 잔금일에 정산하는 관행이 여기서 나옵니다.

중개보수와 별개로 실비를 청구할 수도 있습니다. 중개대상물의 권리관계 확인이나 계약금 등 반환채무이행 보장에 드는 비용이 이에 해당합니다. 다만 개업공인중개사는 법정 한도를 초과하는 중개보수나 실비 외의 금품을 받아서는 안 됩니다. 또한 주택 외의 중개대상물에 대해서는 실제로 받고자 하는 중개보수와 실비의 요율 및 한도액표를 사무소에 게시하도록 정해져 있으므로, 방문했을 때 게시물을 확인해보는 것도 방법입니다.

한도를 넘게 냈거나 계약이 깨졌다면

법정 한도를 초과해 받은 중개보수나 실비의 초과분은 무효입니다. 초과분에 대해서는 의뢰인이 반환을 청구할 수 있습니다. 금액이 맞는지 확신이 서지 않는다면 영수증과 계산 근거를 남겨두는 것이 좋습니다.

계약이 성사되지 않은 경우도 있습니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우, 중개의뢰인은 중개보수를 지불할 의무가 없습니다. 반대로 당사자 사정으로 계약이 해제된 경우까지 자동으로 면제되는 것은 아니므로, 다툼의 소지가 있다면 계약 단계에서 보수 지급 조건을 문서로 정리해두는 편이 안전합니다.