임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사할 때

전세 만기가 됐는데 임대인이 보증금을 안 돌려줍니다. 그런데 이직이나 아이 학교 문제로 이사는 가야 합니다. 이때 그냥 짐을 빼고 나가면, 애써 갖춰둔 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이를 막아주는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란

임차권등기명령은 임대차기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3과 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」에 근거를 두고 있습니다.

핵심 효과는 하나입니다. 임차권등기가 완료되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 원래 대항력·우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 유지되는데, 임차권등기가 이 요건을 대신 붙들어 주는 셈입니다.

누가 신청할 수 있나

• 보증금 일부만 못 받아도 가능: 전액이 아니라 일부라도 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다.
• 대항력 취득·상실 임차인 모두 가능: 이미 대항력을 갖췄든, 사정상 상실했든 신청 자격이 있습니다.
• 주택 일부만 임차한 경우도 가능: 이때는 임대차 목적 부분을 표시한 도면을 첨부합니다.
• 실제 주거용이면 가능: 등기부상 용도가 주거시설이 아니어도 실제로 주거용으로 썼다면 신청할 수 있습니다.

반대로 안 되는 경우도 있습니다. 원칙적으로 등기된 주택에만 신청할 수 있어 무허가 건물은 대상이 아니고, 전차인(재임차인)은 신청할 수 없습니다.

신청 방법과 비용

신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다.

임차인은 임차권등기명령 신청 및 등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금을 늦게 돌려주면서 생긴 비용이니 임대인이 부담하는 구조입니다.

만약 신청이 기각되면 그대로 끝이 아닙니다. 임차인은 기각 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

등기 후 알아둘 점

임차권등기가 됐다고 해서 곧바로 보증금을 강제로 받아낼 수 있는 것은 아닙니다.

• 곧바로 경매·강제집행은 불가: 임차권등기만으로는 집행할 수 없고, 지급명령이나 판결 같은 별도의 집행권원이 있어야 경매 등을 진행할 수 있습니다.
• 반환이 말소보다 먼저: 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 즉 보증금을 받은 뒤 등기를 지우면 됩니다.
• 다음 세입자는 최우선변제 배제: 임차권등기가 된 주택을 그 뒤에 임차한 신규 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 받지 못합니다. 집을 구할 때 등기부에 임차권등기가 있는지 확인해야 하는 이유입니다.
• 말소해도 기록은 남음: 임차권등기가 말소된 뒤에도 등기 사실 자체는 등기부등본에 기록으로 남습니다.