중도금대출, 잔금에서 막히지 않으려면

청약에 당첨되면 기쁨도 잠시, 곧 돈 계획을 세워야 합니다. 계약금을 넣고 나면 몇 달 간격으로 중도금 납부일이 돌아오는데, 이때 쓰는 것이 중도금대출입니다.

중도금대출은 절차가 비교적 수월한 편입니다. 문제는 그 다음입니다. 중도금까지는 무난히 통과했는데 입주 시점에 잔금이 막히는 경우가 적지 않습니다. 왜 그런지 구조를 알면 미리 대비할 수 있습니다.

분양대금은 세 번에 나눠 냅니다

우리나라 아파트 분양은 선분양이 일반적이라, 건물이 완공되기 전부터 대금을 나눠 냅니다. 단지마다 다르지만 통상 다음과 같이 구성됩니다.

여기서 첫 번째로 기억할 것은 계약금은 대출이 안 된다는 점입니다. 집단대출 대상이 아니어서 자기자금으로 마련해야 합니다. 분양가의 10%가 당장 필요하다는 뜻이므로, 청약을 넣기 전에 이 금액부터 확보해두어야 합니다.

중도금대출은 어떻게 실행되나

중도금대출의 특징은 개인이 은행을 골라 받는 대출이 아니라는 점입니다. 시행사·시공사와 은행이 협약을 맺어 단지 전체를 대상으로 실행하는 집단대출입니다. 보증기관의 보증이 붙고, 시행사나 시공사가 연대보증을 서기도 합니다.

그래서 개인 입장에서는 은행을 비교할 여지가 거의 없습니다. 대신 절차는 단순합니다. 분양사무소나 은행 안내에 따라 신청하면 정해진 일정에 맞춰 중도금이 납부됩니다.

상환 방식도 일반 대출과 다릅니다. 대출 기간 중에는 이자만 냅니다. 그리고 만기에 원금을 한 번에 갚습니다. 만기는 통상 입주지정일 무렵으로 잡히는데, 이때 원금을 갚을 돈이 바로 잔금대출입니다.

여기가 함정입니다: DSR

이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

중도금대출 자체는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용받지 않습니다. 그래서 소득 대비 부채가 이미 많더라도 중도금 단계는 비교적 수월하게 넘어갑니다.

그런데 입주 시점에 잔금대출로 전환되면 DSR이 적용됩니다. 잔금대출은 완공된 주택을 담보로 하는 주택담보대출이기 때문입니다. 이 순간 소득과 기존 대출을 모두 따져 한도가 정해집니다.

문제는 시간 간격입니다. 분양부터 입주까지 보통 2~3년이 걸리는데, 그사이에 상황이 바뀔 수 있습니다.

중도금대출이 나온 시점의 계산을 그대로 믿고 있다가, 잔금 단계에서 필요한 만큼 대출이 나오지 않아 급하게 자금을 구하는 일이 생깁니다. 저도 대출 상담을 받을 때 미리 계산해 간 금액과 창구에서 들은 조건이 달라 다시 계산기를 두드린 적이 있는데, 이런 차이가 몇 년 간격을 두고 벌어지면 규모가 훨씬 커집니다.

그래서 미리 해둘 것

입주까지 시간이 있다는 것은 준비할 시간이 있다는 뜻이기도 합니다.

첫째, 신규 대출을 자제합니다. 입주 전에 신용대출을 늘리거나 자동차 할부를 새로 잡으면 그 원리금이 DSR을 잠식합니다. 잔금대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.

둘째, 소득 증빙을 관리합니다. DSR은 소득을 기준으로 계산하므로, 이직이나 휴직 계획이 있다면 잔금 일정과 겹치지 않게 조정하는 편이 안전합니다.

셋째, 잔금 시점 기준으로 다시 계산합니다. 중도금 단계의 계산은 참고일 뿐입니다. 입주 6개월 전쯤 은행에 다시 확인해 실제 나올 한도를 파악하고, 부족분을 어떻게 메울지 미리 정해두어야 합니다.

넷째, 정책대출 요건을 확인합니다. 소득·자산·주택가격 요건이 맞으면 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책대출을 잔금에 활용할 수 있습니다. 일반 대출보다 금리가 낮은 경우가 많으니 조건이 되는지 미리 따져볼 만합니다.

이자는 언제부터 나가나

중도금대출을 받으면 그 시점부터 이자가 발생합니다. 다만 중도금은 한 번에 나가는 것이 아니라 보통 여러 차례에 나눠 실행되므로, 회차가 쌓일수록 매달 나가는 이자도 늘어납니다.

처음 한두 회차 때는 부담이 크지 않다가 후반부로 갈수록 커지는 구조입니다. 입주 직전이 이자 부담이 가장 큰 시기인데, 하필 그때 잔금과 이사 비용, 취득세까지 겹칩니다. 자금 계획을 세울 때 이 시점을 기준으로 잡아야 여유가 생깁니다.

단지에 따라 시행사가 중도금 무이자나 이자후불제를 조건으로 내거는 경우도 있습니다. 무이자는 이자를 시행사가 부담하는 것이고, 이자후불제는 입주 시점에 몰아서 내는 방식이라 성격이 다릅니다. 후자는 결국 내가 부담하는 돈이므로 분양가에 더해서 계산해야 합니다. 이 조건도 입주자모집공고문에 기재됩니다.

전매나 처분을 생각한다면

입주 전에 사정이 바뀌어 분양권을 넘기려는 경우도 있습니다. 이때는 두 가지를 함께 봐야 합니다.

하나는 전매제한입니다. 규제지역 지정 여부와 단지 성격에 따라 일정 기간 분양권을 팔 수 없도록 정해져 있습니다. 기간은 정책에 따라 조정되어 왔으므로 해당 단지의 공고문 기준으로 확인해야 합니다.

다른 하나는 중도금대출의 승계입니다. 분양권을 넘긴다고 대출이 자동으로 따라가는 것이 아니라, 매수인이 대출 자격을 갖추고 승계 절차를 밟아야 합니다. 매수인의 신용이나 보유 주택 수 때문에 승계가 안 되면 거래 자체가 어그러질 수 있습니다.

금리와 한도는 왜 여기서 말하지 않나

궁금하시겠지만 이 글에서는 구체적인 금리와 한도를 적지 않겠습니다.

중도금대출의 금리는 단지별 협약 조건과 실행 시점에 따라 달라지고, 한도와 LTV는 규제지역 지정 여부와 정부 대책에 따라 수시로 바뀝니다. 몇 달 전 자료의 숫자를 그대로 믿고 계획을 세웠다가 실제와 달라지는 경우가 많습니다.

정확한 조건은 입주자모집공고문과 해당 은행 안내에 나와 있습니다. 공고문에는 중도금대출 취급 예정 조건이 기재되므로, 청약 전에 이 부분을 먼저 읽어보시는 것이 가장 정확합니다.

계약 후 마음이 바뀐다면

대출 계약을 하고 나서 생각이 달라질 수도 있습니다. 금융소비자보호법 제46조에 따라 대출성 상품은 계약서류를 제공받은 날 또는 계약체결일(금전 지급이 더 늦으면 그 지급일)부터 14일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다.

다만 분양 계약 자체를 포기하는 것은 다른 문제입니다. 청약에 당첨된 뒤 계약을 포기하면 청약통장이 초기화되고 재당첨 제한 같은 불이익이 따릅니다. 대출이 어려워 보인다고 성급히 포기하기 전에, 자금 조달 방법을 먼저 상담해보시는 편이 낫습니다.