오피스텔 주택수 포함될까? 세금별로 다릅니다

오피스텔을 하나 가지고 있는데 아파트를 사려니 갑자기 복잡해집니다. “오피스텔도 주택 수에 들어가나요?”라는 질문에 어떤 곳은 된다고 하고 어떤 곳은 아니라고 합니다.

둘 다 맞습니다. 세금 종류마다 답이 다르기 때문입니다. 취득세와 양도세, 종부세, 그리고 청약이 각각 다른 기준을 씁니다. 하나씩 갈라서 보겠습니다.

출발점: 세법은 실제 용도를 봅니다

먼저 큰 원칙 하나를 잡고 가야 합니다. 세법은 건축법상 분류가 무엇이냐가 아니라 실제로 어떻게 쓰고 있느냐를 기준으로 주택 여부를 판정합니다. 실질과세 원칙입니다.

그래서 등기부나 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어도, 사람이 살고 있으면 주택으로 볼 수 있습니다. 판단할 때는 전입신고 여부, 수도·전기 사용량, 가구 배치, 임대차계약의 형태 등을 종합적으로 고려합니다.

이 원칙을 기억한 채 세목별로 내려가면 이해가 쉬워집니다.

취득세: ‘주택으로 과세되는’ 오피스텔만

새로 집을 살 때 취득세가 중과되는지 판단하는 기준입니다. 근거 조문이 명확합니다.

지방세법 제13조의3은 주택 수에 가산하는 대상을 열거하는데, 제4호가 오피스텔입니다. 조문을 그대로 옮기면 “제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다”입니다.

여기서 놓치면 안 되는 표현이 “주택으로 과세하는“입니다. 모든 오피스텔이 자동으로 들어가는 것이 아니라, 재산세가 주택분으로 과세되고 있는 오피스텔만 해당한다는 뜻입니다. 업무용으로 재산세를 내고 있다면 취득세 주택 수에서는 빠집니다.

주택 수를 세는 방식은 시행령 제28조의4에 있습니다. 취득세 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 오피스텔의 수를 말합니다.

한 가지 알아두면 좋은 완화 규정이 있습니다. 시행령 제28조의4에 따라, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 오피스텔을 같은 기간 안에 최초로 유상승계취득하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원) 이하이면 주택 수에서 제외됩니다.

가액 기준으로 주택 수에서 빠지는 경우도 있습니다. 다만 이 부분은 요건이 여러 조문에 걸쳐 있고 최근 몇 년간 반복해서 개정됐습니다. 금액 하나로 단정하기 어려우니 관할 시·군·구에 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

양도세: 실제로 살고 있으면 포함

양도소득세는 기준이 더 단순합니다. 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되고 있으면 주택 수에 포함해서 판정합니다.

그래서 오피스텔을 세놓아 누군가 거주하고 있다면, 아파트를 팔 때 다주택자로 계산될 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세를 기대하고 있었다면 상황이 크게 달라집니다.

반대로 주거용 오피스텔 자체를 팔 때도 마찬가지입니다. 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세가 가능하고, 다주택자에 해당하면 중과세율이 적용될 수 있습니다.

여기서 취득세와의 차이가 드러납니다. 취득세는 “재산세가 주택분으로 과세되는가”라는 형식적 기준을 함께 보지만, 양도세는 실질 사용에 더 무게를 둡니다. 그래서 같은 오피스텔이 취득세에서는 빠지고 양도세에서는 들어가는 상황이 생길 수 있습니다.

재산세와 종부세

재산세는 주택분으로 분류되느냐 건축물분으로 분류되느냐에 따라 달라집니다. 납세자가 주택분 재산세로 분류 신청을 할 수 있지만, 실질이 주거용이면 주택분으로 과세될 수 있습니다.

이 분류가 종합부동산세로 이어집니다. 주거용 오피스텔은 주택분 재산세가 부과되고 일정 기준을 넘으면 종부세 대상이 될 수 있습니다. 반면 업무용 오피스텔은 건축물분 재산세만 부과되고 종부세 대상이 아닙니다.

즉 재산세를 어떻게 내고 있느냐가 취득세 주택 수와 종부세를 동시에 좌우합니다. 오피스텔 세금에서 재산세 분류가 출발점이 되는 이유입니다.

청약: 오피스텔은 빠집니다

여기는 답이 명확합니다. 주택 청약에서 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다.

오피스텔을 가지고 있어도 무주택자로 인정받아 청약할 수 있다는 뜻입니다. 오피스텔 분양권도 취득세 산정과 청약 양쪽 모두에서 주택 수에 포함되지 않습니다.

상속으로 받은 오피스텔은

가족이 물려준 오피스텔을 여러 사람이 함께 소유하게 되는 경우가 있습니다. 이때 그 오피스텔이 누구의 주택 수에 잡히는지가 문제가 됩니다.

시행령 제28조의4는 순서를 정해두고 있습니다. 상속으로 여러 사람이 공동으로 오피스텔을 소유하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다. 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 ① 그 오피스텔에 거주하는 사람 ② 나이가 가장 많은 사람 순으로 판정합니다.

지분을 조금 가지고 있다는 이유만으로 모두가 주택 수에 잡히지는 않는다는 뜻입니다. 다만 지분 구성에 따라 결과가 달라지므로, 상속 등기를 하기 전에 각자의 주택 취득 계획을 고려해 지분을 정하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정: 부가세 환급

마지막으로 실무에서 자주 문제가 되는 지점입니다.

오피스텔을 업무용으로 신고하면 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 그런데 환급을 받은 뒤 주거용으로 전환하면 환급받은 부가가치세를 추징당할 수 있습니다.

세금을 아끼려고 업무용으로 신고해 환급을 받아놓고, 실제로는 세를 놓아 사람이 살게 하는 경우가 있습니다. 상담 사례를 보면 이런 상태에서 아파트를 사려다 뒤늦게 문제를 발견하는 일이 적지 않습니다. 앞서 본 대로 세법은 실질을 보기 때문에, 신고 내용과 실제 사용이 다르면 결국 드러납니다.

정리하면

오피스텔의 주택 수 포함 여부는 하나의 답이 없습니다. 지금 재산세를 어떤 분류로 내고 있는지, 실제로 누가 어떻게 쓰고 있는지, 그리고 어떤 세금을 계산하려는 것인지를 함께 놓고 봐야 합니다.

특히 아파트 취득을 앞두고 있다면 오피스텔의 재산세 분류부터 확인하시길 권합니다. 그 하나로 취득세 중과 여부가 갈릴 수 있습니다.

세목별 담당이 다르다는 점도 기억해두시면 좋습니다. 취득세와 재산세는 지방세여서 관할 시·군·구, 양도세와 종부세는 국세여서 국세청이 담당합니다. 금액이 큰 사안이라면 결정 전에 해당 기관과 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.