전세퇴거자금대출, 보증금 돌려줄 때 쓰는 대출

전세 만기가 다가오는데 새 세입자가 안 구해지면 집주인은 난감해집니다. 보증금은 이미 다른 곳에 들어가 있는데 돌려줄 날은 정해져 있기 때문입니다.

이럴 때 쓰는 것이 전세퇴거자금대출입니다. 임차보증금 반환대출, 세입자 퇴거 조건부 대출이라고도 부릅니다. 집주인이 받는 대출이지만, 세입자 입장에서도 내 보증금이 어떤 경로로 돌아오는지 알아둘 만한 제도입니다.

누가, 무엇을 위해 받나

이 대출은 목적이 하나로 정해져 있습니다. 임대차 계약이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 집주인(임대인)만 신청할 수 있습니다.

그래서 요건도 그 목적에 맞춰 짜여 있습니다. 정상적으로 체결된 임대차계약이 있어야 하고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 세입자가 있어야 하며, 실제로 돌려줄 보증금이 존재해야 합니다. 서류상으로만 만들어낸 임대차로는 받을 수 없다는 뜻입니다.

한도는 보증금을 넘을 수 없습니다

한도에는 두 겹의 제한이 걸립니다.

먼저 주택담보대출 한도 안에서 정해집니다. 이 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있는지가 상한이 됩니다. 여기에 더해 돌려줄 보증금을 초과할 수 없습니다. 목적이 반환이므로 그 이상은 나오지 않습니다.

그리고 일반 주택담보대출처럼 LTV·DSR·DTI가 적용됩니다. 집값이 충분해도 소득이 받쳐주지 않으면 필요한 만큼 나오지 않을 수 있습니다.

구체적인 한도 수치는 이 글에서 말하지 않겠습니다. 규제지역 지정 여부와 시점에 따라 크게 달라지기 때문입니다. 금융위원회는 2026년 6월 30일에도 규제지역 추가 지정과 관련해 긴급 가계부채 점검회의를 열었을 만큼 규제 환경이 계속 바뀌고 있습니다. 반드시 실행 시점에 은행과 금융당국 기준으로 확인하셔야 합니다.

집주인이 직접 들어가 살 때

세입자를 내보내고 집주인 본인이 입주하는 경우에도 반환자금 대출을 받을 수 있습니다. 다만 조건이 붙습니다.

금융위원회 자료에 따르면 이 경우 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 지원하며, 대출 실행 후 1개월 내 입주하고 최소 2년 이상 실거주하는지 모니터링하는 관리 조치가 병행됩니다.

새로운 세입자를 들이는 경우에는 다른 조건이 붙습니다. 후속 세입자의 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결하는 등 임차인 보호 조치를 이행해야 합니다. 다음 세입자가 같은 위험에 놓이지 않도록 하는 장치입니다.

용도 외 사용은 강하게 막습니다

이 대출에서 가장 조심해야 할 부분입니다.

대출을 실행한 뒤 그 자금으로 신규 주택을 구입하면 대출금이 주택 구입에 사용된 것으로 보아 대출이 회수되고, 일정 기간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다.

보증금을 돌려주려고 받은 돈으로 다른 집을 사는 것을 막겠다는 취지입니다. 반환 목적 대출을 투자 재원으로 돌려쓰는 경로를 차단하는 셈입니다. 대출을 받은 뒤 부동산 취득 계획이 있다면 이 제한을 반드시 확인해야 합니다.

다른 대출과 무엇이 다른가

이름이 비슷한 대출이 여럿이라 헷갈리기 쉽습니다. 정리하면 이렇습니다.

전세자금대출은 세입자가 들어갈 때 쓰는 돈이고, 전세퇴거자금대출은 집주인이 내보낼 때 쓰는 돈입니다. 방향이 정반대입니다.

생활안정자금 주택담보대출과도 구분됩니다. 둘 다 집을 담보로 잡고 주택 구입 외 용도로 쓰는 대출이라는 점은 같지만, 전세퇴거자금대출은 보증금 반환이라는 용도가 못 박혀 있고 돈이 세입자에게 직접 간다는 점이 다릅니다. 그만큼 용도 확인이 엄격한 대신, 목적이 분명해 심사에서 인정받기 쉬운 측면도 있습니다.

언제부터 알아봐야 하나

만기 직전에 움직이면 늦습니다. 대출은 신청부터 실행까지 서류 준비와 심사에 시간이 걸리고, 담보 평가와 선순위 채권 확인도 필요합니다.

특히 이 대출은 임대차계약서, 세입자의 전입·확정일자 확인, 반환할 보증금 내역 같은 서류가 함께 필요합니다. 세입자의 협조가 있어야 확인되는 항목도 있어서 관계가 껄끄러워지면 절차가 늘어집니다.

만기 두세 달 전에는 은행에 조건을 확인하고, 한도가 부족하다면 부족분을 어떻게 메울지 미리 정해두는 것이 안전합니다. 새 세입자를 구해 그 보증금으로 해결할 계획이라면, 그 계획이 어긋날 경우까지 대비책을 세워두어야 합니다.

과거 규제 완화는 끝났습니다

인터넷 자료를 보다 보면 “DSR 40%를 DTI 60%로 완화해준다”는 설명을 만나게 되는데, 이는 이미 종료된 한시 조치입니다.

금융위원회는 역전세로 보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위해 2023년 7월 27일부터 1년간(2024년 7월 31일까지) 전세보증금 반환목적 대출에 대한 DSR·RTI 규제를 한시적으로 완화한 바 있습니다. 기간이 정해진 조치였고 지금은 적용되지 않습니다.

오래된 글에는 아직 현재형으로 적혀 있는 경우가 많으니, 규제 관련 내용은 반드시 작성 시점을 확인하고 보셔야 합니다.

세입자도 알아두면 좋습니다

이 대출은 집주인용이지만 세입자에게도 의미가 있습니다.

만기가 다가오는데 집주인이 “대출을 알아보고 있다”고 한다면, 그것이 어떤 대출인지 물어볼 수 있습니다. 전세퇴거자금대출이라면 은행에서 세입자 계좌로 직접 지급되므로 비교적 확실한 경로입니다.

반대로 집주인이 이 대출조차 받기 어려운 상황이라면 반환이 지연될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 상담 사례를 보면 만기 한두 달 전에야 상황을 확인하다가 이사 일정이 꼬이는 경우가 적지 않습니다. 만기 3~6개월 전부터 반환 계획을 확인하고, 필요하면 계약 갱신 여부를 미리 정리해두는 편이 안전합니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령이라는 별도의 절차가 있습니다. 대항력과 우선변제권을 유지한 채 나갈 수 있는 장치이므로, 상황이 나빠질 조짐이 보이면 미리 알아두시기 바랍니다.