계약갱신청구권 행사법과 거절 사유 9가지

전세 만기가 다가오면 마음이 급해집니다. 집주인이 나가라고 하면 나가야 하는 건지, 아니면 더 살 수 있는 방법이 있는지 확실히 알고 협의를 시작해야 손해를 줄일 수 있습니다.

저도 처음엔 계약이 끝나면 무조건 나가야 하는 줄 알았습니다. 계약갱신청구권으로 한 번 더 살 수 있고 임대료 증액에도 상한이 있다는 걸 나중에 알았고, 그 뒤로는 통지 기간을 놓치지 않으려 달력에 미리 표시해둡니다. 알고 모르고의 차이가 2년입니다.

언제, 어떻게 요구하나

가장 먼저 챙길 것은 기간입니다. 계약갱신 요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약 기준).

이 기간을 놓치면 권리 자체를 행사하지 못할 수 있습니다. 만기 두 달을 남기고 연락하면 늦습니다.

방법에는 정해진 형식이 없지만, 증거가 남는 방식으로 하는 것이 중요합니다. 내용증명이 가장 확실하고, 문자나 메신저, 이메일도 기록이 남습니다. 전화로만 이야기하면 나중에 “들은 적 없다”는 다툼이 생깁니다.

갱신되면 조건은 어떻게 되나

주택임대차보호법 제6조의3은 갱신 후의 조건을 정하고 있습니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있는데, 이것이 흔히 말하는 5% 상한입니다.

즉 집주인이 갱신은 받아주되 임대료를 크게 올리겠다고 해도, 상한을 넘는 요구는 받아들일 의무가 없습니다.

임대인이 거절할 수 있는 9가지

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그 ‘정당한 사유’가 법에 9가지로 열거돼 있습니다.

몇 가지는 조건이 더 붙습니다. 7호(철거·재건축)는 아무 때나 주장할 수 있는 것이 아니라, 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우여야 합니다.

1호(연체)는 현재 밀려 있는지가 아니라 “연체한 사실이 있는 경우”입니다. 지금은 다 냈더라도 과거에 2기에 이르도록 밀린 적이 있으면 거절 사유가 됩니다.

4호(무단 전대)도 주의해야 합니다. 집주인 동의 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 갱신을 요구할 수 없습니다.

실거주 거절, 그 후를 보세요

실무에서 가장 다툼이 많은 것이 8호, 임대인 실거주입니다. 직계존속과 직계비속이 들어와 사는 경우까지 포함되어 범위가 넓습니다.

문제는 실거주를 이유로 내보낸 뒤 실제로는 다른 사람에게 세를 놓는 경우입니다. 법은 이 상황을 예상하고 배상 규정을 두었습니다.

제6조의3 제5항에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

손해배상액은 당사자 간 합의가 없으면 이 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. 특히 2호는 집주인이 시세를 올려 새로 세를 놓은 경우 차액의 2년분이므로 금액이 커질 수 있습니다.

그래서 실거주를 이유로 나가게 됐다면, 이사 후에도 그 집이 어떻게 쓰이는지 확인해볼 필요가 있습니다. 등기부나 전입세대 확인, 부동산 매물 정보로 단서를 잡을 수 있습니다.

묵시적 갱신을 좀 더 보면

앞에서 갱신요구권과 다르다고만 했는데, 묵시적 갱신 자체의 규칙도 알아두면 선택지가 넓어집니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 임차인 쪽도 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 마찬가지입니다. 양쪽 다 아무 말이 없으면 자동으로 이어지는 구조입니다.

다만 예외가 있습니다. 임차인이 2기의 차임액을 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간도 2년입니다. 그리고 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

여기서 실무적으로 유용한 판단이 나옵니다. 만기가 다가오는데 아직 몇 년 더 살지 확실하지 않다면, 굳이 갱신요구권을 먼저 쓰지 않고 묵시적 갱신으로 넘어가는 선택도 있습니다. 갱신요구권은 1회짜리 카드이므로 아껴두었다가 정말 필요할 때 쓰는 편이 유리할 수 있기 때문입니다. 다만 이 경우 집주인이 기간 안에 거절 통지를 해올 수 있으니, 만기 6개월 전부터는 상황을 주시해야 합니다.

갱신 후에도 나갈 수 있습니다

한 가지 알아두면 유용한 점이 있습니다. 갱신요구권을 행사해 2년이 늘어났다고 해서 그 2년에 묶이는 것은 아닙니다.

갱신되는 임대차의 해지에 관해서는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용됩니다. 즉 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

갱신은 임차인에게 유리한 선택지를 늘려주는 것이지 의무를 지우는 것이 아닙니다. 일단 갱신해두고 사정이 생기면 3개월 여유를 두고 나가면 됩니다.

정리하면 이 순서로

만기가 다가온다면 이렇게 움직이는 것이 안전합니다.

먼저 만기일을 확인해 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간을 달력에 표시합니다. 그다음 갱신 의사를 증거가 남는 방식으로 통지합니다. 집주인이 거절한다면 그 사유가 9가지 중 어디에 해당하는지 물어보고 기록으로 남깁니다. 실거주를 이유로 들었다면 이사 후에도 그 집의 상황을 확인해두시기 바랍니다.

임대료 인상 요구를 받았다면 상한을 넘는지 계산해보고, 조정이 어려우면 분쟁조정위원회를 통해 조정을 시도해볼 수 있습니다.