계약 파기, 계약금만 포기하면

부동산 매매계약서에 도장을 찍고 나서 마음이 바뀌는 일은 생각보다 흔합니다. 매수인 쪽에서 자금 계획이 틀어지기도 하고, 매도인 쪽에서 “그 가격에 팔기 아깝다”는 생각이 들기도 합니다. 이때 가장 먼저 떠오르는 것이 “계약금만 포기하면 되지 않나”입니다. 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 언제까지인지가 정해져 있기 때문입니다.

계약금 해제는 언제까지 가능한가

계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해약금의 성질을 갖습니다. 민법 제565조는 이렇게 정하고 있습니다. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 계약금을 준 매수인은 이를 포기하고, 받은 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

여기서 두 가지를 짚어야 합니다.

첫째, 이 해제에는 손해배상청구권이 따라붙지 않습니다. 계약금을 포기하거나 배액을 물어주는 것으로 정산이 끝나는 구조입니다. 상대가 “그것 말고 손해도 배상하라”고 요구할 근거가 되지 않습니다.

둘째, 시한이 있습니다. 이행에 착수하기 전까지만 쓸 수 있는 방법입니다.

중도금이 들어가면 상황이 달라진다

실무에서 가장 중요한 분기점이 여기입니다. 당사자 일방이 중도금 지급 등 계약 이행에 착수한 뒤에는, 계약금이나 그 배액의 지급만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.

즉 매도인이 시세가 올랐다는 이유로 배액을 물어주고 빠져나가려 해도, 매수인이 이미 중도금을 냈다면 그 방법이 통하지 않습니다. 반대로 매수인이 계약금을 포기하고 나가려 해도 마찬가지입니다.

계약금 해제와 채무불이행 해제는 다른 문제다

두 가지를 섞어서 생각하면 판단이 어긋납니다. 계약을 끝내는 경로가 서로 다르고, 돈 문제도 다르게 정리됩니다.

계약이 해제되면 그 계약은 처음부터 체결되지 않았던 것처럼 효력을 잃고, 이미 주고받은 것에 대해 원상회복 의무가 생깁니다. 그런데 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지는 않습니다(민법 제551조). 계약이 소멸했더라도 채무불이행으로 입은 손해는 따로 물을 수 있다는 뜻입니다.

손해배상은 어디까지 인정되나

채무불이행을 이유로 해제한 경우, 채권자는 계약이 이행되었더라면 얻었을 이익, 즉 이행이익의 배상을 청구하는 것이 원칙입니다.

계약이 이행되리라 믿고 지출한 비용, 이른바 신뢰이익의 배상을 청구할 수도 있습니다. 다만 여기에는 한계가 두 개 붙습니다.

• 신뢰이익 배상액은 이행이익의 범위를 초과할 수 없습니다.
• 이행이익 자체가 인정되지 않는 경우라면 지출비용의 배상도 청구할 수 없습니다.

“계약이 깨져서 이사 준비하며 쓴 돈이 아깝다”는 상황에서 그 비용을 무제한으로 받아낼 수 있는 것은 아니라는 의미입니다.

계약금을 위약금으로 정해 두었다면

계약서에 “계약금을 위약금으로 한다”는 조항이 들어가 있는 경우가 많습니다. 이런 조항이 있으면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조).

손해배상액을 미리 정해 둔 것으로 보므로, 실제 손해가 얼마인지 따로 증명하지 않아도 그 금액을 청구할 수 있는 구조가 됩니다. 다만 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다. 계약서에 큰 금액을 적어 두었다고 해서 그대로 다 인정되는 것은 아닙니다.

돌려줄 때는 이자까지 붙는다

해제로 원상회복을 할 때, 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산해야 합니다(민법 제548조 제2항). 이 이자는 부당이득 반환의 성질을 갖습니다. 계약금이나 중도금을 그대로만 돌려주면 되는 것이 아니라는 뜻입니다.

또 하나. 계약이 해제되면 당사자 쌍방의 원상회복 의무뿐 아니라 손해배상 의무도 함께 동시이행 관계에 있습니다. 한쪽이 먼저 다 내놓을 때까지 기다리는 구조가 아니라 서로 맞물려 정리됩니다.

계약 후에 마음이 바뀌는 사정을 보면 시세 변동이 얽힌 경우가 많습니다. 그런데 실거래 자료를 모아 보면 같은 단지라도 거래가 뜸한 평형이 있어서, 한두 건의 신고가만 보고 “지금 시세”를 단정하기는 어렵다는 인상을 받게 됩니다. 계약 전에 그 단지의 거래가 실제로 얼마나 쌓여 있는지부터 확인해 보시길 권합니다. 흐름은 실거래가 조회에서 직접 확인할 수 있습니다.

해제하려면 어떤 순서를 밟나

해제는 마음먹었다고 저절로 이루어지지 않습니다. 어떤 경로로 끝내려는지에 따라 밟아야 할 절차가 다릅니다.

계약금 해제라면 상대가 이행에 착수하기 전에 의사를 전달하는 것이 전부입니다. 다만 매도인이 배액을 상환하는 경우에는 말로 통보하는 것만으로는 부족하고 실제로 돈을 돌려줄 준비를 갖춰야 한다고 보는 것이 일반적입니다. 배액을 언제 어떻게 지급했는지 남겨 두는 편이 안전합니다.

채무불이행으로 해제하려면 한 단계가 더 있습니다. 상대에게 상당한 기간을 정해 이행을 촉구(최고)하고, 그 기간이 지나도 이행하지 않을 때 해제 통지를 하는 것이 원칙입니다. 잔금일에 상대가 나타나지 않았다고 곧바로 해제가 되는 것이 아니라, 이행을 요구한 기록을 남기는 절차가 필요합니다. 내용증명을 쓰는 이유가 여기에 있습니다.

어느 쪽이든 언제 무엇을 통보했는지가 나중에 다툼의 핵심이 됩니다. 문자나 통화만으로 진행했다가 시점을 증명하지 못해 곤란해지는 경우가 많습니다.

계약 전에 줄일 수 있는 위험

분쟁이 생긴 뒤에 대응하는 것보다, 계약서를 쓸 때 몇 가지를 정해 두는 편이 훨씬 낫습니다.

• 중도금 일정을 명확히 적습니다. 앞서 본 것처럼 이행 착수 시점이 해제 가능 여부를 가릅니다.
• 위약금 조항의 금액을 확인합니다. 손해배상액의 예정으로 추정되므로 그대로 부담이 될 수 있습니다.
• 대출 실행을 전제로 한다면 그 조건을 특약에 넣습니다. 대출이 예상보다 적게 나와 잔금을 못 치르면 매수인 쪽 채무불이행이 될 수 있습니다.
• 주고받은 돈의 성격을 문서로 남깁니다. 계약금인지 가계약금인지에 따라 결론이 달라집니다.

제3자가 끼어 있으면 되돌릴 수 없다

계약을 해제하면 원칙적으로 처음부터 없던 일이 되지만, 예외가 있습니다. 해제로 인한 원상회복은 선의의 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제548조 제1항 단서).

여기서 보호되는 제3자는 단순히 이해관계가 있는 사람이 아닙니다. 해제된 계약에서 생긴 법률적 효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌고, 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 말합니다. 이미 소유권 이전등기가 넘어가고 그 사람이 다시 처분한 상황이라면 되돌리기가 어려워집니다.