전세금 안 주면 지급명령부터

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않습니다. 내용증명까지 보냈지만 답이 없거나 “다음 세입자가 들어와야 준다”는 말만 돌아옵니다. 이 단계에서 많은 분들이 소송을 떠올리고는 비용과 시간 때문에 망설입니다. 그런데 소송으로 가기 전에 훨씬 빠르고 저렴한 절차가 하나 있습니다. 지급명령입니다.

내용증명 다음은 둘 중 하나

보증금을 돌려받지 못했을 때 밟는 순서는 대체로 정해져 있습니다. 계약 해지 통보와 내용증명으로 의사를 명확히 남긴 뒤에도 반환이 안 되면, 그다음은 지급명령이나 보증금반환청구소송 중 하나를 고르게 됩니다.

지급명령은 금전의 지급을 목적으로 하는 청구에 대해, 채권자의 일방적인 신청만으로 채무자를 심문하지 않고 지급을 명하는 재판입니다. 임대인의 반박을 듣는 변론 절차 없이 임차인이 낸 서류만으로 판단이 이루어집니다. 전세보증금은 금액이 명확하고 계약서라는 증거가 확실한 편이라 이 절차와 잘 맞습니다.

빠르고 싼 것이 가장 큰 장점

지급명령을 먼저 고려하는 이유는 단순합니다. 시간과 비용이 확연히 적게 듭니다.

신청부터 확정까지 대략 1개월 내외면 정리되는 경우가 많고, 법원에 내는 비용도 소송에 비해 훨씬 적습니다. 인지대는 통상 소송 인지액의 10분의 1 수준입니다.

보증금 2억원을 돌려받기 위해 드는 법원 비용이 13만원대라는 뜻입니다. 게다가 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통해 본인이 직접 신청할 수 있어서, 변호사 없이 진행하는 분들도 적지 않습니다.

2주가 갈림길이다

지급명령을 신청하면 법원이 서류를 검토한 뒤 임대인에게 결정문을 보냅니다. 여기서부터가 중요합니다.

결정문이 송달된 날로부터 2주 이내에 임대인이 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 확정된 지급명령은 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 이를 근거로 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

반대로 임대인이 2주 안에 이의신청을 하면 지급명령은 효력을 잃고 자동으로 본안 소송 절차로 전환됩니다. 이 경우 처음부터 소송을 낸 것과 비슷한 상황이 되지만, 시간을 크게 손해 본 것은 아닙니다.

지급명령이 통하지 않는 경우

두 가지 한계를 반드시 알고 시작해야 합니다.

첫째, 송달이 안 되면 못 씁니다. 지급명령 절차에서는 채무자의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능할 때 공시송달이 허용되지 않습니다. 임대인이 이사를 가버렸거나 연락이 끊겨 결정문이 전달되지 않으면 절차가 진행되지 않습니다. 이때는 인지액을 추가로 납부하고 정식 소송으로 전환해야 합니다. 집주인이 잠적한 유형의 사건이라면 처음부터 소송을 검토하는 편이 빠를 수 있습니다.

둘째, 확정돼도 기판력이 없습니다. 확정된 지급명령은 확정판결과 달리 기판력이 인정되지 않습니다. 그래서 임대인은 나중에 청구이의의 소를 제기해 지급명령이 발령되기 전의 사유까지 주장하며 다툴 수 있습니다. 강제집행은 가능하지만 분쟁이 완전히 종결된 것은 아니라는 의미입니다.

확정된 뒤에 실제로 받아내는 방법

지급명령이 확정됐다고 해서 돈이 자동으로 들어오지는 않습니다. 확정된 지급명령은 강제집행을 할 수 있는 자격을 준 것이고, 실제 회수는 별도의 절차입니다.

집행 대상은 임대인의 재산입니다. 부동산, 예금채권, 급여채권 등 파악되는 재산에 압류를 걸어 회수하게 됩니다. 살고 있던 그 집이 임대인 소유라면 그 부동산에 강제경매를 신청하는 방식이 일반적입니다.

여기서 현실적인 문제가 하나 생깁니다. 임대인에게 재산이 없거나 이미 다른 채권자가 선순위로 잡고 있으면 확정을 받아도 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 절차를 시작하기 전에 등기부를 떼어 그 집에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 다른 압류가 들어와 있는지를 먼저 확인해 두는 편이 좋습니다. 회수 가능성을 가늠해 보려면 전세보증금 안전도 계산기로 선순위 채권 대비 내 보증금의 위치를 확인해 볼 수 있습니다.

늦게 받으면 이자도 청구할 수 있다

보증금을 제때 돌려주지 않았다면 그 기간에 대한 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 지급명령 신청서의 청구금액에 원금과 함께 지연손해금을 적어 넣는 방식입니다.

다만 이자가 언제부터 붙는지는 사안마다 다릅니다. 계약이 종료되고 집을 비워 준 시점을 기준으로 보는 것이 일반적이지만, 아직 점유하고 있다면 보증금 반환과 주택 인도가 맞물린 관계라 계산이 달라집니다. 금액이 크다면 이 부분만이라도 전문가에게 확인해 보시는 편이 좋습니다.

이사를 나가야 한다면 순서가 있다

보증금을 못 받은 상태에서 이사부터 해야 하는 상황이라면 순서가 중요합니다. 짐을 빼고 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.

이때 필요한 것이 임차권등기명령입니다. 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 권리가 유지됩니다. 지급명령은 그와 별개로 돈을 받아내기 위한 절차이므로, 임차권등기로 권리를 묶어 두고 지급명령으로 회수를 진행하는 식으로 병행할 수 있습니다. 자세한 요건은 임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사할 때에 정리해 두었습니다.

저도 전세 계약이 끝나갈 무렵 집주인에게서 “세입자가 구해지면 주겠다”는 말을 들은 적이 있습니다. 그때는 그게 당연한 순서인 줄 알았는데, 알아보니 보증금 반환은 다음 세입자를 구하는 것과 법적으로 연결된 문제가 아니었습니다. 그래서 만기 두세 달 전부터 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 남겨 두시길 권합니다.

신청할 때 챙길 것

지급명령 신청에는 다음 서류가 필요합니다.

• 임대차계약서 — 보증금 액수와 계약 기간을 증명합니다
• 보증금 지급 내역 — 실제로 돈을 건넨 사실을 확인하는 자료입니다
• 계약 해지(종료) 통보 증거 — 내용증명, 문자, 통화 녹음 등 갱신하지 않겠다는 의사를 전달한 기록입니다

한 가지 더 챙길 것이 있습니다. 아직 집을 비우지 않은 상태라면 청구취지를 쓰는 방식이 달라집니다. 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무여서, 실무에서는 “채무자는 채권자로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라”는 형태로 작성하는 것이 일반적입니다. 이 부분을 놓치면 절차가 지연될 수 있습니다.