전세권 설정과 확정일자 차이

전세 계약을 앞두고 “확정일자만 받으면 되나, 전세권까지 설정해야 하나” 고민하게 됩니다. 둘 다 보증금을 지키는 장치인데 성격이 다릅니다. 확정일자를 갖춘 임차권은 채권이고, 전세권은 물권입니다. 이 차이가 보증금을 못 받았을 때 결정적으로 갈립니다.

물권과 채권, 무엇이 다른가

같은 보증금 보호 장치인데 법적 성격이 다릅니다.

핵심은 세 번째 줄입니다. 확정일자만 받은 임차인은 임대인이 보증금을 안 줄 때 임차보증금반환청구소송을 통해 판결을 받아야 경매를 신청할 수 있습니다. 반면 전세권자는 이 소송 절차 없이 즉시 경매 신청이 가능합니다.

소송에는 시간과 비용이 듭니다. 전세권 설정은 확정일자보다 비용이 많이 들지만, 보증금 회수 절차의 시간과 소송 비용을 절약할 수 있다는 것이 실질적인 이점입니다.

그리고 전세권 설정등기는 등기부에 기재된 순위에 따라 후순위 권리자나 다른 일반 채권자보다 전세금에 대한 우선변제권을 확보합니다.

걸림돌은 임대인 동의다

장점이 분명한데도 널리 쓰이지 않는 이유가 여기 있습니다. 전세권 설정에는 임대인(전세권설정자)의 동의와 공동 신청이 필수입니다.

확정일자와 전입신고는 임차인 혼자 할 수 있지만, 전세권은 임대인이 인감증명서와 등기필정보를 내주고 함께 신청해야 성립합니다. 등기부에 권리가 남는 것을 꺼리는 임대인이 적지 않아, 계약 단계에서 협의가 되지 않으면 진행할 수 없습니다.

비용은 얼마나 드나

비용은 등록면허세(전세금의 0.2%), 지방교육세(등록면허세의 20%), 그리고 등기신청 수수료 등으로 구성됩니다.

법무사에게 맡기면 보수가 추가됩니다. 확정일자 수수료와 비교하면 부담이 크지만, 소송까지 갔을 때 드는 비용과 시간을 생각하면 판단이 달라질 수 있습니다.

신청 방법과 서류

등기소를 방문해 신청하거나 대법원 인터넷등기소를 통해 할 수 있습니다.

필요한 서류는 이렇습니다.

• 임차인·임대인 신분증
• 주민등록등·초본
• 전세계약서
• 인감증명서(임대인)
• 인감도장
• 등기필정보(임대인)

임대인이 준비해야 하는 서류가 있다는 점을 다시 확인할 수 있습니다. 계약서에 전세권 설정 협조를 특약으로 넣어두면 실제 진행 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.

건물의 일부에만 설정하는 경우에는 그 범위가 특정되어야 하며, 이를 위해 도면을 첨부해야 합니다. 다가구주택의 한 층이나 한 호실만 설정할 때 해당됩니다.

설정 전에 반드시 확인할 것

전세권을 설정했다고 무조건 안전한 것은 아닙니다. 순위가 중요하기 때문입니다.

첫째, 선순위 권리관계입니다. 선순위 근저당권 등 다른 권리의 설정 여부와 금액을 확인해 주택 시세 대비 안전성을 판단해야 합니다. 앞에 큰 근저당이 있으면 전세권을 설정해도 배당 순서가 뒤로 밀립니다.

둘째, 임대인의 세금 체납입니다. 임대인의 체납 국세 및 지방세는 법정기일에 따라 전세권보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 등기부에는 나오지 않는 위험이라 완납증명서 확인이 중요합니다.

셋째, 설정 이후의 변화입니다. 전세권을 설정한 뒤에도 추가 담보 설정이 없는지 등기부를 주기적으로 확인하는 것이 안전합니다.

시세 대비 선순위 금액이 어느 정도인지 가늠해 보려면 전세 안전도 진단 계산기에 보증금과 선순위 채권 금액을 넣어 보시면 됩니다.

놓치기 쉬운 규정 세 가지

전세권에는 임차권과 다른 세부 규정이 있습니다.

수선의무를 부담합니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선의무를 부담하며, 필요비 상환청구권은 인정되지 않습니다. 일반 임차인이라면 임대인에게 청구할 수 있는 부분을 전세권자는 스스로 부담하게 되는 경우가 생깁니다.

존속기간에 하한이 있습니다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 봅니다.

농경지는 대상이 아닙니다. 농경지는 전세권의 목적으로 설정할 수 없습니다.

보증보험과는 별개다

마지막으로 하나 짚어둡니다. 전세권 설정과 전세보증금 반환보증보험은 별개의 안전장치이며, 둘 다 확보하는 것이 가장 안전합니다.

전세권은 등기부상 순위를 확보해 경매 절차에서 유리한 위치를 만드는 장치이고, 보증보험은 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 구조입니다. 성격이 다르므로 하나를 했다고 다른 하나가 불필요해지지 않습니다.

저도 처음에는 확정일자를 받았으니 충분하다고 생각했는데, 정작 보증금을 못 받는 상황이 오면 소송부터 시작해야 한다는 점을 알고 나서 생각이 달라졌습니다. 임대인이 동의해 줄 여지가 있다면 계약 단계에서 꺼내 볼 만한 카드라고 봅니다.