다주택자 양도세 중과란? 세율과 주택수 계산

집을 여러 채 가진 사람이 그중 하나를 팔 때 내는 세금은, 한 채만 가진 사람이 팔 때와 계산 방식이 다릅니다. 이른바 다주택자 양도세 중과입니다. 기본세율에 일정 비율을 더 얹고, 오래 보유해도 깎아주는 공제를 빼버리기 때문에 같은 차익이라도 세 부담이 크게 달라집니다.

이 제도는 몇 년째 “유예”라는 이름으로 적용이 미뤄져 왔습니다. 그래서 지금 중과가 적용되는지, 내 집이 대상인지 헷갈리기 쉽습니다. 결론부터 말하면 유예는 2026년 5월 9일 예정대로 종료됐고, 이후 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게는 다시 중과가 적용됩니다. 다만 조정대상지역이 아닌 주택에는 중과가 붙지 않으므로, 내 주택의 위치와 매도 시점을 함께 따져야 합니다.

다주택자 양도세 중과란 무엇인가

양도소득세는 집을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 보통은 차익 구간에 따라 6%에서 45%에 이르는 기본세율이 적용됩니다. 다주택자 중과는 여기에 두 가지 불이익을 더하는 제도입니다. 하나는 기본세율에 가산세율을 얹는 것이고, 다른 하나는 오래 보유한 사람에게 주는 장기보유특별공제를 적용하지 않는 것입니다.

중요한 전제는 이 중과가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용된다는 점입니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 파는 경우에는 다주택자라도 중과가 붙지 않고 기본세율로 계산합니다. 따라서 “나는 다주택자니까 무조건 중과”라고 볼 것이 아니라, 파는 그 주택이 조정대상지역에 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

중과세율은 얼마나 붙나

조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용되는 가산세율은 보유 주택 수에 따라 나뉩니다.

여기에 더해 보유기간이 짧으면 별도의 단기 양도세율이 적용됩니다. 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율이 적용되는데, 이는 조정대상지역인지와 관계없이 단기 보유 자체에 매기는 세율입니다. 산 지 얼마 되지 않은 주택을 파는 경우라면 중과 여부와 별개로 이 단기 세율을 먼저 확인해야 합니다.

세율과 공제, 유예 여부는 부동산 대책에 따라 자주 바뀌는 항목입니다. 이 글은 공식 발표를 기준으로 정리했지만, 실제 양도를 앞두고 있다면 그 시점의 규정을 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

주택 수는 어떻게 세나

중과의 출발점은 “내가 몇 주택자인가”입니다. 그런데 주택 수를 세는 방식이 생각보다 넓습니다. 실제 살고 있는 아파트나 빌라만 세는 것이 아닙니다.

양도세 중과 판단 시 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함됩니다. 아직 완공되지 않은 입주권·분양권도 주택 하나로 본다는 뜻입니다. 또한 오피스텔은 공부상 용도와 상관없이 실제로 주거용으로 사용되고 있으면 주택 수에 포함됩니다. 업무용으로 등록돼 있어도 실제 거주에 쓰이면 주택으로 계산될 수 있습니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 것은 취득세의 주택 수 산정 기준과 다르다는 점입니다. 취득세 중과를 판정할 때 분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함되어, 양도세와 적용 시점이 다릅니다. 같은 “주택 수”라도 세목에 따라 세는 기준이 다르므로, 양도세는 양도세대로 확인해야 합니다.

2026년 5월 유예 종료와 경과조치

이 제도를 이해하는 데 가장 중요한 것이 시점입니다. 정부는 2026년 2월 12일 관계부처합동으로, 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 종료한다고 밝혔습니다. 이에 따라 그 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과세율이 다시 적용됩니다.

다만 갑작스러운 종료로 인한 혼란을 줄이기 위해 매매계약을 이미 진행한 경우에 대한 경과조치를 뒀습니다.

새로 조정대상지역으로 지정돼 중과 대상이 된 지역에는 기존 지역보다 2개월의 여유를 더 준 것입니다. 여기서 양도 시점의 기준도 알아둘 필요가 있습니다. 양도소득세는 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 경과조치의 “양도” 시점도 이 기준을 따릅니다.

실거주 의무 유예 등 보완조치

토지거래허가구역과 맞물린 실거주 의무도 함께 조정됐습니다. 임대 중인 주택은 세입자가 살고 있어 집주인이 곧바로 입주하기 어렵습니다. 이런 사정을 감안해, 임대 중인 주택의 실거주 의무는 개정안 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 유예됩니다. 다만 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 합니다.

이 실거주 및 주택담보대출 전입신고 의무 유예는 조건이 붙습니다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에 한정해 적용됩니다. 매도 의지가 있는 다주택자는 팔 수 있게 하고, 그 집에 들어오는 실수요자의 주거는 보호하려는 취지입니다.

다주택 보유는 파는 순간의 양도세만이 아니라 가지고 있는 동안의 세금과도 얽혀 있습니다. 주변에서도 종합부동산세를 부자만 내는 세금으로 여겼다가, 공시가격 합산이 기준선을 넘어 대상이 되는 경우를 종종 봅니다. 참고로 종합부동산세는 2022년 세법 개정으로 3주택 이상 중과세율이 완화되고 조정대상지역 2주택 중과세율은 폐지됐습니다. 여러 채를 보유·처분할 계획이라면 양도세와 보유세를 함께 계산해두는 편이 안전합니다.