전세사기 유형과 예방법, 계약 전 이것만은

전세사기는 대부분 “계약 전에 확인했으면 피할 수 있었던” 경우입니다. 등기부등본 한 장, 세금 체납 여부 한 번 확인으로 막을 수 있는 위험이 많습니다. 계약 순서대로 무엇을 봐야 하는지 정리했습니다.

위험 신호부터 걸러낸다

깡통전세 — 전세가가 매매가의 80% 이상인 주택은 깡통전세로 분류됩니다. 집값이 조금만 떨어지거나 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

등기부등본 확인 — 등기부등본에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘강제경매 개시 결정’ 등이 적혀 있다면 임대인의 소유권이 위태로운 상태입니다. 잔금 지급 시점에 ‘신청사건 처리 중’이 보이면 어떤 등기가 처리 중인지 반드시 확인해야 합니다.

미납 세금 확인 — 법 개정으로, 계약 전이라도 세입자가 요청하면 임대인은 납세증명서 등의 정보를 의무적으로 제공해야 합니다. 또 계약 체결 후 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이도 임대인의 미납 국세·지방세를 확인할 수 있습니다. 세금 체납은 보증금보다 앞서 배당되므로 꼭 봐야 합니다.

함정이 숨은 계약 형태

신탁 부동산 — 신탁 등기된 부동산은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 이때는 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약해야 하며, 동의 없이 집주인과만 계약하면 그 계약이 무효로 취급될 수 있습니다.

대리인 계약 — 대리인과 계약할 때는 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하고 두 서류의 인감을 대조해야 합니다. 보증금은 원칙적으로 임대인 명의 통장으로 지급하고, 부득이 대리인 계좌로 넣는다면 특약에 그 사실을 명시해야 합니다.

다가구주택 — 다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 있습니다. 임대인의 동의를 받아 다른 세입자들의 보증금 규모를 포함한 전체 부채 규모를 확인해야, 경매 시 내 보증금이 몇 순위인지 가늠할 수 있습니다.

보증금을 지키는 3중 장치

한 가지 주의할 점은 전출입니다. 전입신고 후 다른 곳으로 전출신고를 하면 대항력이 상실될 수 있으므로, 보증금을 돌려받기 전에는 전출하지 않아야 합니다.

참고로 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험 또는 공제상품에 의무 가입돼 있습니다. 중개사의 과실·고의로 금전 피해가 생기면 부동산 공제증서로 손해를 보증받을 수 있습니다.