도시형생활주택이란? 아파트와 뭐가 다른가

매물을 보다 보면 아파트 같은데 이름이 ‘도시형 생활주택’이라고 붙은 곳이 있습니다. 가격은 주변 아파트보다 낮은데 뭐가 다른 건지 헷갈립니다.

결론부터 말하면 법적으로는 엄연한 주택입니다. 오피스텔처럼 준주택이 아니라 주택법상 주택이라, 청약이나 세금에서 아파트와 같은 취급을 받는 부분이 많습니다. 다만 규모와 시설 기준이 달라서 실제 거주 여건에는 차이가 납니다.

법적으로는 무엇인가

주택법 제2조 제20호는 도시형 생활주택을 “300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택”이라고 정의합니다.

두 가지 조건이 붙어 있습니다. 하나는 세대 수가 300세대 미만이라는 것이고, 다른 하나는 국민주택규모에 해당해야 한다는 것입니다. 그래서 대규모 아파트 단지처럼 지을 수 없고, 넓은 평형도 나오지 않습니다.

여기에 시행령 제10조가 조건을 하나 더 답니다. 도시형 생활주택은 국토계획법상 도시지역에만 건설할 수 있습니다. 도시 안의 1~2인 가구 주거 수요를 빠르게 공급하기 위해 만들어진 제도라는 성격이 여기서 드러납니다.

세 가지 유형

시행령 제10조 제1항은 도시형 생활주택을 세 가지로 나눕니다.

가장 흔히 보는 것이 아파트형 주택입니다. 겉모습이 아파트와 거의 같아서 매물만 봐서는 구분하기 어렵습니다. 요건도 단순한데, 세대마다 욕실과 부엌이 있어 독립 주거가 가능할 것, 그리고 지하층에 세대를 두지 않을 것입니다.

한 건물에 섞어 지을 수 있나

시행령 제10조 제2항과 제3항은 혼합 건축을 제한합니다. 원칙은 하나의 건축물에 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없다는 것입니다.

예외가 둘 있습니다. 하나는 도시형 생활주택과 주거전용면적 85㎡를 초과하는 주택 1세대를 함께 짓는 경우입니다. 흔히 말하는 건물주 거주용 세대가 여기에 해당합니다. 다른 하나는 준주거지역이나 상업지역에서 아파트형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우로, 2025년 1월 개정으로 추가됐습니다.

또한 하나의 건축물에 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택과 아파트형 주택을 함께 지을 수는 없습니다.

왜 이런 주택이 생겼나

제도의 배경을 알면 특징이 이해됩니다.

도시형 생활주택은 도시 안의 1~2인 가구 주거 수요에 빠르게 대응하기 위해 만들어졌습니다. 그래서 일반 아파트에 적용되는 여러 규제를 덜어내 공급 속도를 높이는 방향으로 설계됐습니다. 세대 수를 300세대 미만으로 묶고 도시지역으로 한정한 것도, 대규모 단지가 아니라 도심 자투리 땅에 소규모로 짓는 것을 전제했기 때문입니다.

이 배경이 장단점을 동시에 만듭니다. 도심 역세권처럼 아파트를 짓기 어려운 위치에 들어설 수 있다는 것이 장점이라면, 규모가 작아 단지 시설과 커뮤니티를 갖추기 어렵다는 것이 단점입니다. 가격이 주변 아파트보다 낮게 형성되는 이유도 여기에 있습니다.

실수요자에게 중요한 것: 주택 수

여기가 매수를 검토하는 입장에서 가장 궁금한 부분일 겁니다.

오피스텔은 주택법상 준주택이라 청약에서 주택 수에 들어가지 않습니다. 반면 도시형 생활주택은 주택법상 주택입니다. 그래서 원칙적으로 주택 수에 포함되는 것으로 보아야 합니다.

이 차이가 실무에서 크게 작용합니다. 청약을 준비하면서 무주택 자격을 유지하려는 경우, 오피스텔은 괜찮지만 도시형 생활주택을 사면 유주택자가 될 수 있습니다. 세금에서도 취득세 중과 판단이나 양도세 계산에서 주택으로 잡힙니다.

다만 소형 주택에 대해서는 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 시기별로 도입되었다 사라지기를 반복해 왔습니다. 면적과 가액, 취득 시점에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 취득 전에 관할 시·군·구와 국세청에 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

매매·전세 전에 볼 것

가격이 주변 아파트보다 낮게 형성되는 데는 이유가 있습니다. 규모가 작아 단지 시설이 부족하고, 주차 여건이 아파트만 못한 경우가 많습니다. 주차장 설치 기준은 지자체 조례로 완화될 수 있어 단지마다 편차가 큽니다. 차량을 보유하고 있다면 세대당 주차 대수를 반드시 확인하셔야 합니다.

거래가 얼마나 활발한지도 봐야 합니다. 세대 수가 적다 보니 같은 단지에서도 거래가 드물게 일어나, 시세를 파악할 표본 자체가 적습니다. 실거래 데이터를 모아 지도에 올려보면 아파트는 같은 단지에서 여러 건이 잡히는 반면 이런 소규모 주택은 한두 건에 그치는 경우가 많습니다. 한두 건만 보고 시세를 단정하기 어렵다는 뜻이므로, 인근 유사 물건까지 함께 놓고 비교하는 편이 안전합니다.

전세로 들어간다면 확인 순서는 일반 주택과 같습니다. 등기부로 선순위 채권을 보고, 전입신고와 확정일자를 챙기는 것이 기본입니다. 건축물대장에서 이 물건이 어떤 유형인지, 주택으로 등재돼 있는지도 함께 보시면 좋습니다.

정리하면

도시형 생활주택은 도시 안에서 비교적 저렴하게 내 집을 마련하거나 임대 수요를 노릴 수 있는 선택지입니다. 다만 주택으로 잡힌다는 점이 오피스텔과 갈리는 결정적 차이입니다.

청약을 계속 노릴 생각이라면 이 부분을 먼저 계산해봐야 하고, 실거주가 목적이라면 주차와 시설 여건을 직접 확인하는 것이 순서입니다. 그리고 앞서 본 것처럼 이 제도는 개정이 잦으니, 오래된 인터넷 정보보다 현재 조문과 관할 지자체 확인을 우선하시기 바랍니다.