모아타운이란? 요건·절차와 재개발 차이

동네에 “모아타운 추진” 현수막이 걸리면 재개발과 뭐가 다른지부터 궁금해집니다. 이름은 익숙해졌는데 정확히 무엇인지, 우리 동네가 될 수 있는지는 잘 알려져 있지 않습니다.

모아타운은 서울시가 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지를 위해 만든 소규모 정비 방식입니다. 재개발보다 문턱이 낮고 기간이 짧은 대신, 요건과 절차가 따로 정해져 있습니다. 아래 내용은 서울시 정책을 안내하는 자치구 공식 자료를 기준으로 정리했습니다.

모아타운은 무엇인가

서울에는 신축과 구축이 뒤섞여 대규모 재개발 요건을 채우기 어려운 노후 저층 주거지가 많습니다. 이런 지역을 위해 서울시가 2022년 1월 새롭게 도입한 정비모델이 모아주택과 모아타운입니다.

모아주택은 이웃한 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발하는 정비사업입니다. 그리고 모아타운은 그 블록 단위 모아주택을 다시 모아, 모아주택 사이의 ‘건축협정’을 통해 지하주차장을 통합 설치하고 부대·복리시설을 하나의 대단지 아파트처럼 공동으로 이용·관리하도록 조성하는 주거단지를 말합니다.

모아주택은 우리 동네 여건에 따라 다섯 가지 유형 중에서 고릅니다.

재개발과 무엇이 다른가

가장 큰 차이는 철거 범위와 기간입니다.

재개발은 정비구역 안의 모든 건축물과 도로를 전면 철거하고 새로 만듭니다. 반면 모아타운은 관리계획 수립을 통해 용도지역 상향, 건축협정, 특별건축구역 지정 등으로 소규모정비 여건을 개선하고, 주차장·공원·도로 폭원 확대를 통해 지역에 부족한 기반시설을 확보해 나가는 방식입니다.

기간 차이도 큽니다. 재개발은 평균 10년 이상 걸리는 반면 개별 모아주택은 5년 내외입니다. 또 모아주택은 재개발과 달리 공공기여 계획이 의무가 아니어서 더 유연한 개발이 가능합니다.

절차에서도 단계가 줄어듭니다.

여기서 눈여겨볼 점이 있습니다. 절차는 간소하지만 조합설립 동의율은 재개발보다 높습니다. 재개발이 75%인데 모아타운은 80% 이상이 필요합니다. 규모가 작아 소유자 수가 적은 만큼 합의 자체는 모으기 쉬울 수 있지만, 문턱 자체는 낮지 않다는 뜻입니다.

주민제안 요건 세 가지

2024년 7월 31일부로 ‘자치구 공모방식’이 종료되어, 현재는 주민제안형만 운영됩니다. 요건 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

노후도는 노후·불량 건축물 수가 전체 건축물 수의 50% 이상이어야 합니다. 노후·불량의 기준은 서울시 조례로 정해져 있는데, 공동주택 이외 건축물은 철근콘크리트·철골 등 구조는 30년, 그 외는 20년입니다. 참고로 모아타운 내 가로주택정비사업의 경우 바닥면적 660㎡ 이하 공동주택은 30년에서 20년으로 완화됩니다.

동의요건은 토지등소유자 수의 60% 이상과 토지면적의 50% 이상, 두 조건을 모두 채워야 합니다. 토지면적 동의율을 계산할 때 국공유지 면적은 제외합니다. 여기서 토지등소유자란 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 말합니다.

어떤 혜택이 있나

모아타운으로 지정되면 사업 여건이 개선됩니다. 임대주택 건설이나 정비기반시설 기부채납 등을 통해 용도지역 상향과 용적률·층수 완화를 받을 수 있습니다.

용도지역 상향은 1종에서 2종으로, 2종에서 3종으로 가능합니다. 다만 상향으로 증가되는 용적률의 50%는 임대주택으로 기부채납해야 합니다.

용적률은 상향 여부에 따라 갈립니다. 용도지역 상향이 없는 경우 모아타운 내 정비기반시설·공동이용시설을 설치하면 상한 용적률 250%, 2종에서 3종으로 상향되는 경우에는 300%까지 적용됩니다.

층수도 완화됩니다. 2종(7층) 지역은 10층 이하에서 평균 13층으로, 2종 지역은 15층 이하 제한이 폐지됩니다.

여기에 개별사업의 노후도 요건이 60%에서 50%로 완화되고, 가로주택정비사업은 가로구역 요건이 완화되며 사업면적도 2만㎡까지 확대됩니다. 자율주택형은 관리지역 내 어디서든 가능해집니다.

진행 상황은

2024년 12월 말 기준 서울시 모아타운 대상지는 109곳입니다. 이 중 관리계획이 수립된 곳이 44곳, 나머지 65곳은 관리계획 수립을 추진하고 있습니다.

가장 빠른 곳은 강북구 번동 429-114 일대의 번동 모아타운입니다. 2022년 1월 모아타운 1호로 선정된 뒤 약 3년 만인 2024년 12월에 착공식을 열었습니다. 서울시는 2026년까지 모아타운 100곳 지정과 총 3만 채 공급을 목표로 사업을 추진하고 있습니다.

검토할 때 확인할 것

우리 동네가 대상이 될 수 있는지 궁금하다면 요건 세 가지를 먼저 대입해보는 것이 순서입니다. 면적이 맞는지, 노후도 50%를 채우는지, 동의를 60%까지 모을 수 있을지입니다. 이 중 현실적으로 가장 어려운 것은 동의율입니다.

주의할 점도 있습니다. 모아타운은 서울시 정책이므로 다른 지역에는 적용되지 않습니다. 그리고 자치구 안내에도 “현 기준에 따른 내용으로 향후 사업계획 수립 시 변경될 수 있음”이라고 명시돼 있습니다. 요건과 완화 기준은 조정될 수 있으므로 실제 추진 전에는 관할 자치구와 서울시의 최신 기준을 직접 확인하셔야 합니다.

재개발 구역을 살펴보는 분들을 보면 사업 단계별 소요 기간을 가늠하지 못해 답답해하는 경우가 많습니다. 모아타운은 재개발보다 단계가 적어 그 예측이 상대적으로 수월한 편이니, 지금 어느 단계인지부터 확인해보시길 권합니다.