재건축 현금청산, 얼마 받나

정비사업 구역에 집을 가진 분들이 가장 무겁게 마주하는 갈림길이 분양신청입니다. 신청하면 입주권을 받고, 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 문제는 “그래서 얼마를 받느냐”인데, 여기서 많은 분이 놓치는 사실이 있습니다. 재개발이냐 재건축이냐에 따라 근거법도 절차도 금액 산정 방식도 전혀 다릅니다.

누가 현금청산 대상이 되나

현금청산은 본인이 선택할 수도 있고, 원치 않아도 대상이 될 수 있습니다. 주된 사유는 이렇습니다.

• 분양 미신청 — 정해진 기간에 분양신청을 하지 않은 경우
• 분양신청 철회
• 관리처분계획에 따른 분양 대상 제외
• 조합원 자격 상실

앞의 둘은 자발적 선택이지만, 뒤의 둘은 비자발적입니다. 내 의사와 무관하게 사업에서 빠지게 되는 경우가 실제로 존재한다는 뜻입니다.

재개발과 재건축은 다른 길을 간다

같은 정비사업이라도 두 사업은 적용 법률부터 갈립니다.

이 표에서 두 줄이 특히 중요합니다.

첫째, 개발이익입니다. 재개발 수용재결에서는 그 정비사업 때문에 오른 값을 원칙적으로 빼고 평가합니다. 반면 재건축 매도청구는 ‘시가’를 기준으로 하므로 개발이익이 시가에 반영될 수 있다는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 같은 현금청산이라는 이름이지만 산정 기준이 다릅니다.

둘째, 이사 관련 보상입니다. 재개발에서는 토지·건축물 보상 외에 주거이전비, 이사비, 영업손실보상이 보상 항목에 포함될 수 있습니다. 그런데 재건축 현금청산자에게는 이주정착금·주거이전비·이사비 등이 법으로 보장되지 않는 것이 원칙입니다. 재건축 구역에서 현금청산을 받게 됐다면 이 부분을 미리 계산에 넣어야 합니다.

금액은 언제를 기준으로 매기나

가장 많이 묻는 부분입니다. 현금청산 목적물의 가액 평가 기준시점은 원칙적으로 ‘분양신청기간 종료일 다음 날’입니다.

즉 지금 시세가 아니라 그 시점을 기준으로 평가된다는 뜻입니다. 분양신청 기간이 끝나고 실제 청산까지 시간이 걸리는 동안 시세가 올랐더라도, 평가 기준일은 뒤로 고정돼 있습니다.

기한이 정해져 있다

절차에는 법정 기한이 붙어 있습니다. 이 흐름을 알아야 지금 내가 어느 단계에 있는지 파악할 수 있습니다.

사업시행자는 관리처분계획인가 고시 다음 날부터 90일 안에 현금청산 대상자와 협의를 해야 하고, 협의가 이뤄지지 않으면 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.

그리고 하나 더. 조합이 정당한 사유 없이 보상금 지급을 지연하면 현금청산자는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 기한을 아는 것이 곧 권리가 되는 부분입니다.

왜 생각보다 적게 나온다고 느끼나

현금청산 금액이 기대보다 낮게 느껴지는 데는 구조적인 이유가 있습니다.

첫째, 평가 기준시점이 과거로 고정돼 있습니다. 분양신청기간 종료일 다음 날이 기준이므로 그 이후의 시세 변동은 반영되지 않습니다.

둘째, 재개발이라면 개발이익이 원칙적으로 배제됩니다. 정비사업이 진행되면서 붙은 기대감은 빠지고 평가된다는 뜻입니다.

정비구역 물건의 실거래 자료를 들여다보면 일반 아파트와 다른 특징이 하나 보입니다. 거래 자체가 뜸하고, 같은 구역 안에서도 가격 편차가 큽니다. 노후도와 대지지분이 제각각이라 비교할 만한 사례를 찾기 어렵기 때문입니다. 감정평가액을 두고 다툼이 잦은 것도 이런 사정과 무관하지 않아 보입니다. 그래서 내 물건이 속한 구역의 거래가 실제로 얼마나 쌓여 있는지부터 확인해 보시길 권합니다. 비교 사례가 빈약할수록 평가 결과의 폭이 커집니다.

감정평가를 여러 명이 하는 이유

재개발 수용재결의 평가 방식을 다시 보면 구조가 눈에 들어옵니다. 시·도지사, 토지소유자, 사업시행자가 각각 1인씩 추천한 총 3인의 감정평가사가 평가하고, 그 금액을 산술평균해 정합니다.

한쪽이 정한 값이 그대로 결론이 되지 않도록 만든 장치입니다. 여기서 소유자가 추천하는 자리가 하나 있다는 점이 중요합니다. 이 자리를 활용하지 않으면 나머지 두 곳의 평가만으로 평균이 만들어집니다.

재건축은 방식이 다릅니다. 매도청구소송으로 가기 때문에 법원이 선정한 1인 이상의 감정평가사가 시가를 감정하는 경우가 많습니다. 소송 절차 안에서 감정이 이뤄지는 구조입니다.

정리하면

현금청산 상황에 놓였다면 순서는 이렇습니다.

1. 내 사업이 재개발인지 재건축인지 확인합니다. 근거법과 절차, 개발이익 반영 여부, 이사 관련 보상 유무가 전부 여기서 갈립니다.

2. 평가 기준시점을 확인합니다. 분양신청기간 종료일 다음 날이 언제였는지가 금액의 출발점입니다.

3. 지금 어느 기한 구간에 있는지 봅니다. 관리처분계획인가 고시일을 기준으로 90일 협의 기간인지, 그 이후 60일 구간인지에 따라 대응이 달라집니다.

4. 재개발이라면 주거이전비·이사비·영업손실보상을 함께 챙깁니다. 재건축이라면 이 항목들이 원칙적으로 보장되지 않는다는 점을 감안해야 합니다.

5. 지급이 지연되면 지연이자를 청구할 수 있습니다.