다가구 전세대출, 왜 까다롭나

같은 조건인데 다세대는 대출이 나오고 다가구는 거절되는 경우가 있습니다. 방을 보러 다니다 보면 “다가구는 대출이 어렵다”는 말을 듣게 되는데, 왜 그런지 설명을 들을 기회는 많지 않습니다. 이유는 건물의 등기 구조에 있고, 그 구조가 세입자의 안전과도 직결됩니다.

다가구와 다세대는 등기부부터 다르다

이름이 비슷해서 헷갈리지만 법적 성격이 다릅니다.

다세대는 내가 사는 호실만 따로 등기가 있으니, 그 호실의 근저당과 내 보증금만 보면 됩니다. 반면 다가구는 건물 하나에 여러 세대가 얹혀 있고 등기는 한 장뿐입니다. 그래서 다른 세입자들의 보증금이 내 앞에 줄을 서 있습니다.

그래서 심사가 까다롭다

다가구주택은 다세대주택이나 오피스텔보다 전세자금대출 심사가 까다로운 편입니다. 대출 가능 여부는 건물 상태와 임차인 개인의 자격 조건 두 가지에 따라 달라집니다.

거절로 이어지는 대표적인 경우가 둘 있습니다.

첫째, 위반건축물입니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재된 다가구주택은 대부분 전세자금대출이 불가합니다. 옥탑을 올렸거나 베란다를 확장한 경우가 흔합니다. 겉으로는 알기 어려우니 건축물대장을 먼저 떼어봐야 합니다.

둘째, 금액 합계가 넘칠 때입니다. 심사에서는 근저당권 채권최고액과 선순위 임차보증금의 합을 봅니다. 이 합이 건물가액의 적정 비율을 넘으면 거절될 수 있습니다. 건물은 하나인데 세입자가 여럿이니, 앞선 보증금이 쌓일수록 뒤에 들어가는 사람은 대출도 안 되고 위험도 커집니다.

선순위 보증금부터 확인해야 한다

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

선순위 보증금은 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 다른 세입자들의 보증금 총액입니다. 집이 경매로 넘어가면 이들이 먼저 배당을 받고, 남은 돈에서 내가 받습니다. 앞선 금액이 크면 내 차례에 남는 것이 없을 수 있습니다.

여기에 계약서 장치를 더하면 좋습니다. 임대인에게 ‘선순위 임차보증금 확인서’를 요청하고, 특약에 “선순위 보증금이 사실과 다를 경우 계약 무효”라는 내용을 명시해 두는 것이 안전합니다. 서류로 확인하고 특약으로 못을 박는 이중 장치입니다.

보증보험 기준은 숫자로 정해져 있다

다가구주택도 조건을 충족하면 HUG, HF 등 전세보증보험 가입이 가능합니다. 다만 심사가 엄격합니다.

문제는 비아파트(다세대·다가구)는 공시가격이 실거래가보다 낮게 책정되는 경우가 많다는 점입니다. 공시가격이 낮으면 140%를 곱해도 산정 가격이 작아지고, 그러면 90% 한도에 금방 걸립니다. 실제 시세로는 여유가 있어 보여도 보증보험 기준으로는 가입이 안 되는 상황이 생기는 이유입니다.

참고로 HUG 전세보증보험의 다가구주택 상담은 콜센터가 아니라 지사 방문 상담만 가능합니다. 전화로 해결하려다 시간을 버리는 경우가 있으니 미리 알아두시는 편이 낫습니다.

계약 전에 대략의 안전도를 가늠해 보고 싶다면 전세 안전도 진단 계산기에 보증금과 선순위 금액을 넣어 보시면 됩니다.

잔금일 오전에 생기는 빈틈

놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 임차인의 전입신고 효력은 신고한 다음 날부터 발생합니다. 당일이 아닙니다.

즉 잔금을 치르고 전입신고를 한 그날 하루는 아직 대항력이 없는 상태입니다. 이 틈에 임대인이 추가로 근저당을 설정하면 그 등기가 내 권리보다 앞서게 됩니다. 그래서 잔금일 오전에 추가 등기 설정을 막는 특약이 필요합니다.

확정일자와 전입신고를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 이 두 가지가 보증금을 지키는 뼈대인데, 효력 시점이 하루 밀린다는 점 때문에 특약으로 그 하루를 메워야 합니다.

계약 전 체크리스트

다가구 전세를 앞두고 있다면 순서는 이렇습니다.

1. 건축물대장을 확인합니다. 위반건축물로 등재돼 있으면 대출이 대부분 막힙니다. 여기서 걸리면 다음 단계가 의미 없습니다.

2. 등기부등본에서 근저당 채권최고액을 봅니다. 건물 전체에 걸린 금액입니다.

3. 주민센터에서 확정일자 부여현황을 발급받습니다. 전 호실의 보증금 합계를 직접 계산해 봅니다.

4. 2번과 3번을 더해 건물가액과 비교합니다. 이 합이 크면 대출도 어렵고 보증금도 위험합니다.

5. 보증보험 가입 가능 여부를 확인합니다. 공시가격 140%의 90% 안에 들어오는지 봅니다.

6. 특약을 넣습니다. 선순위 보증금 허위 시 계약 무효, 잔금일 추가 등기 금지 두 가지입니다.

저도 처음 방을 구할 때는 등기부만 떼어 보면 되는 줄 알았는데, 다가구는 등기부에 다른 세입자의 보증금이 나오지 않는다는 걸 나중에야 알았습니다. 등기부에 없는 돈이 내 앞에 있을 수 있다는 것, 이게 다가구 계약에서 가장 먼저 알아야 할 부분이라고 생각합니다.