신속통합기획이란? 요건과 동의율, 절차 정리

재개발을 알아보다 보면 ‘신속통합기획’이라는 말을 자주 만납니다. 줄여서 신통기획이라고도 부르는데, 재개발과 다른 별개의 사업인지 헷갈리기 쉽습니다.

결론부터 말하면 별개의 사업이 아니라 재개발을 빠르게 진행하도록 서울시가 지원하는 방식입니다. 사업 자체는 민간이 하고, 공공이 계획 가이드와 절차 간소화를 얹어주는 구조입니다. 아래는 서울시와 자치구의 공식 안내를 기준으로 정리한 내용입니다.

무엇을 지원하는 제도인가

서울시는 신속통합기획을 “정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획”으로 정의합니다. 근거는 「2025 도시·주거환경정비 기본계획(2021년 9월 개정)」입니다.

핵심은 원팀 구조입니다. 서울시·자치구·주민이 하나의 팀이 되어 복잡한 정비사업 프로세스를 하나의 통합된 기획으로 엮습니다. 사업 주체는 여전히 민간이지만, 각 단계에서 공공이 방향을 잡아주고 절차를 줄여줍니다.

층수와 용적률 기준을 일률적으로 적용하지 않고 지역 여건에 맞춰 유연하게 보고, 통합심의로 여러 심의를 묶어 처리하는 것이 시간을 줄이는 핵심입니다. 구체적인 완화 수치는 구역과 시점에 따라 달라지므로 서울시·자치구 기준을 확인하셔야 합니다.

대상이 되려면: 요건 4가지

아무 구역이나 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 아래 네 가지를 모두 충족해야 합니다.

네 번째 추가 요건은 다섯 가지 중 하나만 채우면 됩니다.

• 과소필지(면적 90㎡ 미만)가 40% 이상
• 주택접도율(폭 6m 이상 도로에 접한 대지의 건축물 수 비율)이 40% 이하
• 호수밀도(구역면적 1만㎡당 건축물 동수)가 60 이상
• 노후·불량건축물의 연면적이 전체 연면적의 60% 이상
• 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 쓰는 건축물이 전체의 50% 이상

기반시설이 얼마나 열악한지를 여러 각도로 재는 지표들입니다. 마지막 항목인 반지하 비율이 들어간 점이 눈에 띕니다.

동의율이 곧 점수입니다

여기가 이 제도에서 가장 실질적인 부분입니다. 요건만 채운다고 선정되는 것이 아니라 점수 경쟁이 있습니다.

정량평가점수는 기본점수 100점에 가점 20점을 더하고 감점 20점을 뺀 값으로 계산됩니다. 기본점수는 노후 동수가 50점으로 가장 크고, 노후 연면적·과소필지·접도율·호수밀도·반지하가 각 10점입니다.

사잇값은 보간법으로 산출합니다. 여기에 침수지역이면 5점의 가점이 따로 있습니다.

선정 절차

주민이 시작하는 구조입니다. 순서는 이렇습니다.

먼저 주민(추진주체)이 자치구에 연번부여를 신청합니다. 자치구는 구역계 적정성을 사전 검토한 뒤 연번을 부여합니다. 그다음 주민들이 동의서를 모아 30% 이상이 되면 자치구에 후보지 신청, 즉 입안 요청을 할 수 있습니다.

자치구는 재개발 요건을 검토·조사하고 의견조회와 자문회의를 거쳐, 적합하면 서울시에 선정위원회 상정으로 추천합니다. 서울시가 심의해 후보지 선정 여부를 결정합니다.

선정된 뒤에는 신통기획 가이드라인이 확정되고, 정비계획 결정과 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 통합심의, 사업시행계획인가, 관리처분인가, 이주·철거·착공, 준공, 이전고시, 청산으로 이어집니다.

참고로 2023년 5월부터 수시 신청(연중 상시) 방식으로 바뀌어 정해진 공모 시기를 기다릴 필요 없이 언제든 신청할 수 있습니다.

평가 항목이 말해주는 것

점수표를 뜯어보면 서울시가 무엇을 보는지가 드러납니다.

기본점수 100점 중 노후 동수 하나가 50점입니다. 절반입니다. 나머지 노후 연면적, 과소필지, 접도율, 호수밀도, 반지하가 각 10점씩입니다. 즉 건물이 얼마나 낡았는지가 압도적인 비중을 차지하고, 그다음이 기반시설과 주거환경의 열악함입니다.

반지하 비율이 10점 항목으로 들어간 점은 눈여겨볼 만합니다. 침수지역에 5점 가점이 있는 것과 함께 보면, 주거 안전이 평가에 반영되는 구조입니다.

한편 구역면적이 크면 감점이라는 점도 특징입니다. 5만㎡에서 −1점, 7만㎡에서 −5점입니다. 규모가 클수록 이해관계자가 많아 사업이 늘어지기 쉬우니, 적정 규모로 나눠 추진하는 편이 선정에는 유리할 수 있다는 신호로 읽힙니다.

정리하면 낡고 열악한데 규모는 적당하고 주민 합의가 잘 된 구역이 유리한 구조입니다. 우리 구역의 조건을 이 기준에 대입해보면 대략적인 위치를 가늠할 수 있습니다.

모아타운·일반 재개발과 비교하면

서울시에는 비슷해 보이는 제도가 여럿이라 정리해두면 좋습니다.

일반 재개발은 주민이 정비계획을 제안하고 통상적인 심의 절차를 밟습니다. 신속통합기획은 그 재개발에 공공 가이드와 통합심의를 얹어 속도를 높인 것으로, 구역 규모가 1만㎡ 이상인 본격적인 재개발에 적용됩니다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지를 대상으로 소규모 정비를 묶는 방식이라 성격이 다릅니다.

동의율 기준도 다릅니다. 조합설립인가 기준으로 신통기획을 통한 재개발은 75% 이상, 모아타운은 80% 이상이 필요합니다. 우리 동네 여건에 어느 쪽이 맞는지부터 판단하는 것이 순서입니다.

검토할 때 확인할 것

재개발 구역을 살펴보는 분들을 보면 사업 단계와 제도 종류를 섞어서 이해하는 경우가 많습니다. 같은 동네라도 어떤 제도로 추진되느냐에 따라 요건과 남은 절차가 달라집니다.

우리 구역이 대상이 될 수 있는지 궁금하다면 요건 네 가지를 먼저 대입해보고, 현실적으로 찬성 동의율을 얼마나 모을 수 있을지, 반대가 25%를 넘지 않을지를 가늠해보시기 바랍니다. 현재 추진 단계와 선정 여부는 관할 자치구와 서울시 정비사업 정보몽땅에서 확인할 수 있습니다.