전세사기 피해자 대출 특례 총정리

보증금을 돌려받지 못했는데 전세대출 만기가 다가옵니다. 은행은 상환을 요구하고, 집은 경매에 넘어가고, 이사 갈 돈은 없습니다. 전세사기 피해에서 가장 급한 것은 사실 사기꾼을 처벌하는 일이 아니라 당장의 자금 흐름을 끊기지 않게 하는 일입니다.

제도는 이 지점을 위해 만들어졌습니다. 다만 이름이 비슷한 대출이 여러 개고 요건도 제각각이라, 정작 필요한 사람이 무엇을 신청해야 하는지 모르는 경우가 많습니다. 이 글에서는 피해자 결정부터 대환·경락자금까지 순서대로, 그리고 상황별로 무엇을 골라야 하는지 주택도시기금 상품 기준으로 정리했습니다.

모든 특례는 “피해자 결정”에서 시작한다

아래 대출들은 전부 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자를 대상으로 합니다. 즉 스스로 피해자라고 생각하는 것만으로는 안 되고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 결정을 받아야 합니다. 이 결정문이 사실상 모든 특례의 입장권입니다.

신청은 주민등록상 거주지 관할 시·도에 합니다. 요건은 네 가지이고, 원칙적으로 모두 충족해야 합니다.

실무에서 가장 많이 걸리는 것이 ③번입니다. 임대인이 여러 채를 굴리다 무너진 경우는 어렵지 않게 인정되지만, 임대인 한 명이 세입자 한 명에게만 보증금을 못 준 단순 미반환은 이 요건에 걸려 피해자로 결정되지 않는 경우가 많습니다. 이때는 특례 대출이 아니라 전세보증보험 이행청구나 보증금반환청구 소송 쪽으로 방향을 잡아야 합니다.

① 기존 전세대출: 만기 연장과 대환

전세대출을 끼고 들어간 경우, 보증금을 못 받으면 대출을 갚을 돈도 없습니다. 만기가 오면 연체가 되고, 연체가 되면 신용이 무너져 이후의 모든 선택지가 닫힙니다. 그래서 가장 먼저 막아야 할 것이 여기입니다.

순서는 두 갈래입니다. 우선 기존 대출을 취급한 은행에 만기 연장을 요청합니다. 전세사기 피해 상황에서는 보증기관이 보증 연장을 승인해 주는 경우가 있어, 당장 상환 압박을 미룰 수 있습니다.

그다음이 대환입니다. 은행 재원의 비싼 전세대출을 주택도시기금의 저리 상품으로 갈아타는 것으로, 상품명은 전세피해임차인대상 버팀목전세대출대환입니다.

여기서 놓치기 쉬운 조건이 임차권등기입니다. 대환의 전제 조건이라 등기가 안 돼 있으면 신청 자체가 안 됩니다. 임차권등기는 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 장치이므로, 피해가 확인된 시점에 가장 먼저 해 둬야 할 조치이기도 합니다.

소득 요건이 연 1.3억원으로 넉넉하다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 일반 버팀목 전세자금이 5천만원 수준인 것과 비교하면 사실상 대부분의 피해자가 소득으로는 걸리지 않게 열어 둔 셈입니다.

② 살던 집을 직접 낙찰받는 경우: 우선매수권과 경락자금

피해주택이 경매·공매로 넘어가면 피해자에게 우선매수권이 주어집니다. 최고가 낙찰액과 같은 금액을 써내면 그 사람을 제치고 내가 낙찰받을 수 있는 권리입니다. 이미 낸 보증금을 배당으로 일부 회수하면서, 살던 집을 시세보다 낮은 낙찰가에 확보하는 선택지입니다.

문제는 낙찰 대금입니다. 보증금도 못 받은 사람에게 낙찰 잔금이 있을 리 없습니다. 이 구멍을 메우는 것이 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출입니다.

차이가 큽니다. 한도는 2억원에서 4억원으로 두 배, 금리는 2.85% 시작에서 1.85% 시작으로 1%p 낮습니다. 특히 DTI 100%는 소득 대비 상환 부담을 사실상 따지지 않겠다는 뜻이라, 소득이 적어도 대출이 나옵니다.

여기에 경락자금일 때만 붙는 조건이 하나 더 있습니다. 피해주택을 경매 또는 공매로 취득하는 경우 LTV를 낙찰가액의 100%까지 확대할 수 있습니다. 낙찰가 전액을 대출로 조달할 수 있다는 의미이므로, 목돈 없이도 우선매수권을 행사할 길이 열립니다.

③ 낙찰받아도 무주택으로 본다

여기서 많은 사람이 망설입니다. 어쩔 수 없이 낙찰받는 것인데, 집이 생기면 유주택자가 되어 청약도 못 하고 앞으로 정책대출도 못 쓰게 되는 것 아닌가 하는 걱정입니다.

이 부분에 특례가 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 경매 또는 공매로 살던 임차주택을 낙찰받는 경우 청약에서 무주택자로 인정됩니다. 어쩔 수 없는 취득을 자발적인 주택 구입과 똑같이 취급하지 않겠다는 취지입니다.

다만 무제한은 아니고 주택 규모에 기준이 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격이 일정 금액 이하인 주택이어야 합니다. 수도권은 공시가격 3억원 이하가 기준이며, 비수도권은 기준이 다르게 적용되므로 본인 주택의 공시가격을 확인하고 청약홈이나 관할 기관에 문의해 확정하는 것이 안전합니다.

실무적으로는 이렇게 정리하면 됩니다. 낙찰 후 청약 자격은 특례로 살아 있고, 그 집을 실제로 처분해 정리하는 시점까지는 시간이 걸리므로, 그 사이 청약 1순위 요건을 유지할 수 있는지를 별도로 점검해 두는 것이 좋습니다.

④ 집을 포기하고 나갈 때: 새 전세와 공공임대

낙찰이 언제나 답은 아닙니다. 건물 상태가 나쁘거나, 선순위 근저당이 많아 낙찰받아도 손실이 크거나, 그 동네를 떠나고 싶은 경우가 있습니다. 이때는 새로 자리를 잡는 쪽으로 갑니다.

새 전세를 구한다면 전세피해 임차인 버팀목전세자금이 있습니다. 한도 2.4억원, 금리 연 1.2~2.7% 수준으로, 피해자가 새 보금자리를 구할 때 쓰는 상품입니다. 기존 대출 대환과는 별개의 상품이므로 상황에 맞는 쪽을 선택하면 됩니다.

당장 나갈 돈조차 없다면 공공임대 경로가 있습니다. 갈래가 셋입니다.

첫 번째 경로는 살던 집에 그대로 살면서 임차인 신분만 LH로 바뀌는 구조라 이사 부담이 없다는 것이 장점입니다. 낙찰 자금이 부담스럽고 그 집에 계속 살고 싶다면 우선매수권을 직접 행사하는 대신 이 경로를 검토하는 편이 현실적입니다.

상황별로 무엇을 골라야 하나

제도가 많다 보니 정작 내 경우에 무엇을 신청해야 하는지가 흐려집니다. 실제로 갈리는 지점만 추리면 이렇습니다.

순서도 중요합니다. 임차권등기 → 피해자 결정 신청 → 대출 신청이 기본 흐름인데, 임차권등기는 결정을 기다리지 말고 지금 바로 하는 것이 맞습니다. 대환의 전제 조건이면서, 이사를 나가야 할 상황에서 대항력을 지키는 유일한 방법이기 때문입니다.

그리고 결정이 나기 전이라도 은행에 상황을 알리고 만기 연장을 요청해 두어야 합니다. 연체가 한 번 발생하면 이후 저리 대출 심사에서 불리해지므로, 신용을 지키는 것이 특례를 지키는 것입니다.

연장을 막는 복병: 세대원 무주택 요건

연장에서 가장 많이 걸리는 것은 세대원 무주택 요건입니다. 주택도시기금 전세자금대출은 본인만이 아니라 함께 전입한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 세대원에는 배우자와 직계존속(부모님), 직계비속이 포함됩니다. 그래서 임차권등기 후 살던 집을 나와 1주택인 부모님 집으로 주소를 옮기면, 그 순간 세대에 유주택자가 생겨 연장 요건이 깨집니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 앞서 나온 ‘낙찰받아도 무주택으로 인정’ 특례는 청약과 디딤돌 생애최초에 적용되는 것이지, 전세대출 연장의 세대원 무주택 요건까지 면제해 주는 것이 아닙니다. 두 가지를 혼동해 “나는 특례가 있으니 괜찮다”고 판단하면 만기에 낭패를 봅니다.

그렇다고 무주택인 지인의 집으로 주소만 옮기는 것은 답이 아닙니다. 실제 거주하지 않으면서 요건을 맞추려는 전입은 위장전입으로 주민등록법 위반이며, 확인되면 대출이 부당 취급으로 회수될 수 있습니다. 은행 창구에서 이 방법을 권해 주지 않는 이유도 여기 있습니다. 주소 이동을 검토해야 하는 상황이라면 전세피해지원센터나 시·군·구청 상담 창구에서 본인의 결정 유형을 확인한 뒤 판단하시는 것이 안전합니다.