주담대 금리, 변동과 고정 뭐가 유리할까

주택담보대출은 금액도 크고 기간도 깁니다. 그래서 금리 1%포인트 차이가 수천만 원에서 1억 원 이상의 총 이자 차이로 이어질 수 있습니다. 한도만 보고 결정하기 쉬운데, 금리 방식 선택이 실제 부담을 좌우합니다.

변동금리와 고정금리, 무엇이 다른가

변동금리는 시장 금리에 따라 대출금리가 변하는 방식입니다. 통상 3개월, 6개월, 12개월 주기마다 COFIX 등 시장 기준금리에 연동되어 이자가 조정됩니다. 초기 금리가 고정금리보다 낮게 시작하는 경향이 있지만, 금리 상승기에는 월 납입액과 총 이자 부담이 커질 수 있습니다.

고정금리는 대출 기간 동안 금리가 일정하게 유지되는 구조입니다. 시장 변동과 무관하게 매달 내는 금액이 안정적입니다. 다만 금융사가 향후 금리 상승 가능성을 미리 반영하기 때문에 초기 금리가 변동금리보다 높게 책정되는 경우가 많고, 금리 인하기에는 상대적으로 불리할 수 있습니다.

혼합금리도 있습니다. 최초 3~5년간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 전환되거나, 국고채·금융채에 연동해 5년 단위로 금리가 바뀌는 형태입니다.

지금 금리 수준은

2026년 5월 말 기준, 5대 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 3% 후반에서 4%대, 5년 주기형·혼합형 고정금리 상품은 연 5~7%대 수준으로 형성돼 있습니다. 변동금리가 고정금리보다 약 0.6~1.0%포인트 낮은 셈입니다.

실제로 차주들의 선택도 이 격차를 따라갔습니다. 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 2026년 4월 기준 신규 취급 주택담보대출 중 고정금리 비중은 47.8%로, 이전 86.6%에서 크게 줄며 변동금리 비중이 고정금리를 추월했습니다.

금리를 낮추는 방법

대출금리와 거래조건은 금융회사, 상품 종류, 신청자의 소득·신용점수·담보 가치·우대금리 충족 여부에 따라 달라집니다. 상품별 조건도 수시로 바뀝니다.

우대금리 조건은 챙길수록 이득입니다. 다자녀 가구, 청약저축 가입, 국토교통부 전자계약시스템 활용 등 특정 조건을 충족하면 금리 우대를 받을 수 있습니다.

또 하나 함께 볼 것은 중도상환수수료입니다. 대출 기간 중 원금을 조기에 갚으면 발생할 수 있지만, 일부 상품은 대출 실행일로부터 3년 이상 경과 시 면제되거나 감면됩니다. 나중에 갈아탈 계획이라면 이 조건도 비교 대상입니다.