전대차란? 집주인 동의 없이 전대하면

사정이 생겨 계약 기간을 못 채우게 되면 “내가 다른 사람에게 세를 놓으면 안 될까” 하는 생각이 듭니다. 반대로 방을 구하다가 집주인이 아닌 세입자와 계약하자는 제안을 받기도 합니다. 둘 다 전대차 이야기입니다.

전대차는 가능하지만 조건이 하나 붙습니다. 그 조건을 빠뜨리면 원래 계약까지 날아갈 수 있어서, 구조를 알고 접근해야 합니다.

세 사람이 얽히는 구조

전대차에는 당사자가 셋입니다. 원래 집주인인 임대인, 그 집을 빌린 임차인(전대차에서는 전대인이 됩니다), 그리고 다시 빌리는 전차인입니다.

여기서 중요한 점은 전차인과 임대인 사이에는 직접 계약이 없다는 것입니다. 이 구조 때문에 뒤에서 볼 문제들이 생깁니다.

동의가 핵심입니다: 민법 제629조

법은 명확합니다. 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”고 정하고, 이어 “임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정합니다.

즉 동의 없는 전대는 원래 임대차계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 됩니다. 몰래 전대했다가 발각되면 전대인이 나가야 하는 상황이 되고, 그 여파는 전차인에게까지 갑니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 점을 정리하면, 동의가 없어도 전대인과 전차인 사이의 전대차 계약 자체는 유효하게 성립합니다. 두 사람 사이에서는 계약이 살아 있습니다. 문제는 그 계약을 임대인에게 주장할 수 없다는 것입니다.

동의를 받으면 무엇이 달라지나

임대인의 동의를 받은 적법한 전대차라면 전차인의 지위가 크게 달라집니다.

먼저 대항력입니다. 임차인이 이미 대항력을 갖춘 상태라면 전차인도 동일한 대항력을 갖출 수 있습니다. 집이 팔려 소유자가 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘이 생깁니다.

또한 임대인과 임차인이 합의로 임대차계약을 종료해도, 적법하게 전대된 경우라면 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 위에서 두 사람이 마음대로 정리해버려도 전차인이 보호되는 것입니다.

다만 의무도 따라옵니다. 동의를 얻은 전대차에서 전차인은 전대인뿐 아니라 임대인에게도 직접 의무를 부담합니다. 그래서 전차인이 전대인에게 차임을 미리 냈더라도, 임대인이 직접 차임을 청구하면 그 선지급을 이유로 대항할 수 없습니다. 이 부분은 실무에서 자주 다툼이 되는 지점이라 계약 시 차임 지급 방식을 명확히 해두는 편이 좋습니다.

동의가 필요 없는 예외: 소부분

전대라고 해서 항상 동의가 필요한 것은 아닙니다. 민법 제632조는 “전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”고 정하고 있습니다.

건물의 일부만 다른 사람이 쓰게 하는 경우에는 동의 없이도 가능하고, 임대인이 이를 이유로 계약을 해지할 수도 없다는 뜻입니다.

다만 여기서 조심해야 합니다. ‘소부분’이 몇 퍼센트인지 법에 수치로 정해져 있지 않습니다. 방 하나를 쓰게 하는 정도인지, 사실상 전체를 넘긴 것인지는 다툼의 여지가 있습니다. 경계가 애매하다면 동의를 받아두는 것이 안전합니다.

상가 전대차에서 알아둘 것

상가는 조금 다른 규정이 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인을 대신하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 전대인이 갱신을 요구하지 않아도 전차인이 대위해서 요구할 수 있다는 의미로, 영업을 이어가야 하는 전차인에게는 중요한 장치입니다.

반면 아쉬운 부분도 있습니다. 전대차 계약에서는 원칙적으로 전차인의 권리금 보호가 이루어지지 않습니다. 상가를 전대차로 얻어 영업하다가 나갈 때 권리금을 회수하기 어려울 수 있다는 뜻이므로, 상가 전대차는 이 점을 반드시 감안해야 합니다.

전대와 임차권 양도는 다릅니다

민법 제629조는 전대와 함께 ‘임차권의 양도’도 같이 규정하고 있습니다. 둘 다 임대인 동의가 필요하다는 점은 같지만 성격이 다릅니다.

임차권 양도는 임차인의 지위를 아예 넘기는 것입니다. 양도한 사람은 계약에서 빠지고 양수인이 새 임차인이 됩니다. 반면 전대차는 원래 임차인이 계약에 그대로 남아 있으면서 그 위에 새 임대차 관계를 하나 더 얹는 구조입니다.

이 차이가 책임에서 갈립니다. 전대차에서는 전대인이 여전히 임대인에 대한 임차인이므로, 전차인이 차임을 내지 않거나 집을 훼손해도 임대인에게는 전대인이 책임을 집니다. 계약 기간을 못 채워 급히 사람을 구한 경우라면, 전대보다 양도가 깔끔할 수 있습니다. 어느 쪽이든 임대인 동의가 전제이므로, 협의할 때 두 방식을 함께 제안해보는 것도 방법입니다.

전전세는 다른 개념입니다

이름이 비슷해 혼동하기 쉬운데 전전세는 전대차와 다릅니다. 전전세는 전세권자가 자신의 전세권 범위 안에서 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것입니다. 등기된 전세권을 전제로 하는 물권적 방식이라는 점에서, 채권 관계인 전대차와 구분됩니다.

전전세에는 범위 제한이 있습니다. 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간을 초과할 수 없고, 전전세금도 원전세금을 초과할 수 없습니다. 원래 권리보다 큰 권리를 만들어낼 수는 없다는 원칙입니다.

계약할 때 이것만은

전대차를 하기로 했다면 서류를 제대로 갖춰야 합니다.

동의는 구두로 받았다고 하지 말고 서면으로 남겨야 합니다. 나중에 임대인이 부인하면 입증이 어렵기 때문입니다. 전대차 계약서에는 기간과 차임, 사용 범위를 명확히 적습니다.

전차인 입장에서 하나 더 확인할 것이 있습니다. 원래 임대차의 남은 기간입니다. 전대차는 원 임대차를 기반으로 하므로, 원 계약이 먼저 끝나면 전대차도 유지되기 어렵습니다. 전대인이 제시한 기간이 원 계약 잔여기간을 넘지 않는지 등기부와 원 계약서로 확인하는 것이 안전합니다.

전대차를 고민하는 분들을 보면 대체로 급한 사정 때문에 서둘러 진행하려 합니다. 그런데 동의서 한 장 때문에 원래 계약까지 위험해지는 구조라, 그 한 단계를 건너뛰지 않는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.