조합원 지위 양도, 되는 경우

정비사업 구역의 물건을 사고팔 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 조합원 지위가 넘어가는지입니다. 지위가 승계되지 않으면 산 사람은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 같은 물건이라도 지역과 사업 단계, 매도인의 보유·거주 기간에 따라 결론이 갈립니다. 어떤 경우에 지위 양도가 막히고, 어떤 예외가 있는지 정리했습니다.

어디서, 언제부터 막히나

먼저 지역 조건입니다. 조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구로 지정된 지역에 적용됩니다. 투기과열지구가 아닌 곳이라면 이 제한 자체가 걸리지 않습니다.

다음은 시점입니다. 사업 종류에 따라 기준이 다릅니다.

이 시점 이후에 산 사람은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금청산 대상자가 됩니다. 재건축이 재개발보다 훨씬 이른 단계에서 막힌다는 점이 중요합니다. 같은 구역이라도 사업 종류를 확인하지 않으면 판단이 어긋납니다.

지정 여부는 반드시 지금 기준으로 확인

투기과열지구는 지정과 해제가 반복되는 제도입니다. 2024년 6월 기준으로는 서울 4개 구(서초·강남·송파·용산)만 투기과열지구로 지정되어 있었습니다. 다만 이는 그 시점의 상황이며, 이후 지정 현황은 달라질 수 있습니다.

따라서 거래를 앞두고 있다면 해당 물건의 소재지가 현재 투기과열지구인지를 국토교통부 공고 기준으로 직접 확인해야 합니다. 규제지역 제도 전반은 조정대상지역·투기과열지구, 뭐가 어떻게 달라지나에 정리해 두었습니다.

예외로 지위가 넘어가는 경우

제한 지역·시점에 해당해도 법이 정한 예외에 들어가면 지위가 승계됩니다.

실무에서 가장 많이 쓰이는 것이 10년 보유·5년 거주 예외입니다. 다만 이 요건은 양도인이 갖춰야 합니다. 매수인이 아무리 조건을 맞춰도 파는 사람이 요건을 충족하지 못하면 지위는 넘어가지 않습니다. 그래서 계약 전에 매도인의 보유·거주 기간을 서류로 확인해야 합니다.

사업 지연 예외도 눈여겨볼 만합니다. 조합이 오래 멈춰 있는 구역이라면 제한이 풀릴 수 있는데, 이 역시 기간 요건을 따져봐야 합니다.

공유 지분으로 살 때 더 까다롭다

지분으로 나눠 사는 경우는 조건이 한 단계 더 붙습니다. 공유 지분으로 조합원 지위를 양도받으려면 지분을 가진 모든 공유자가 10년 이상 보유, 5년 이상 거주와 같은 예외 요건을 개별적으로 충족해야 합니다.

그리고 예외 요건을 충족하지 못한 공유자의 지분은 현금청산 대상이 됩니다. 여러 명이 함께 샀는데 일부만 요건을 갖춘 상황이면, 그 일부만 지위를 인정받고 나머지는 청산된다는 뜻입니다.

한 사람에게서 여러 명이 나눠 산 경우도 정해진 규정이 있습니다. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권 등을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는, 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 인정됩니다. 지분을 쪼개 사도 조합원 수가 늘지 않는 구조입니다.

지위를 못 받으면 어떻게 되나

지위를 취득하지 못하면 현금청산 대상이 됩니다. 분양 단계에서도 마찬가지입니다. 분양신청 기간 안에 신청하지 않거나 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 자 등도 현금청산 대상입니다.

현금청산 보상금은 감정평가액을 기준으로 결정됩니다. 금액에 동의할 수 없다면 다툴 길이 있습니다. 수용재결 및 보상금 증액을 구하는 행정소송을 통해 불복할 수 있습니다. 현금청산의 절차와 기한은 재건축 현금청산, 얼마 받나에서 자세히 다뤘습니다.

정비구역 물건의 거래 자료를 보면 조합설립인가나 관리처분인가가 난 시점을 전후로 거래가 뚝 끊기는 구간이 보입니다. 지위 승계가 막히면 사려는 사람이 사라지기 때문으로 보입니다. 그래서 매수를 검토한다면 구역의 현재 진행 단계가 어디인지부터 확인하시길 권합니다.

1+1 분양을 받았다면

조합원이 두 채를 받는 1+1 분양에도 제한이 붙습니다. 1+1 분양으로 받은 주거전용면적 60제곱미터 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여 등)가 제한됩니다.

작은 평형을 받아 바로 처분할 계획이었다면 이 3년을 계산에 넣어야 합니다.

매수 전 체크리스트

1. 물건 소재지가 현재 투기과열지구인지 확인합니다. 아니라면 이 제한은 걸리지 않습니다.

2. 재건축인지 재개발인지 확인합니다. 제한 시작 시점이 조합설립인가냐 관리처분인가냐로 갈립니다.

3. 구역의 현재 진행 단계를 확인합니다. 아직 제한 시점 전이라면 지위가 넘어옵니다.

4. 제한 시점 이후라면 예외에 해당하는지 봅니다. 특히 매도인의 10년 보유·5년 거주 여부를 서류로 확인합니다.

5. 지분으로 산다면 공유자 전원이 요건을 갖췄는지 각각 확인합니다.

6. 지위를 못 받을 가능성이 있다면 현금청산 기준으로 가격을 계산해 봅니다.