- 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 집행권원을 확보해야 합니다. 집행권원에는 확정판결, 지급명령, 조정조서 등이 있습니다.
- 보증금반환청구소송은 퇴거하지 않고도 제기할 수 있고, 주택 보증금 소송은 보증금액과 관계없이 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행될 수 있습니다.
- 임대인은 소장 송달 후 30일 이내에 답변서를 내야 하며, 대응하지 않으면 무변론 판결이 날 수 있습니다. 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 신청할 수 있습니다.
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 결국 법원 절차를 고민하게 됩니다. 이때 많은 분이 “소송은 오래 걸리고 비싸다”, “일단 이사부터 나가야 소송을 걸 수 있다”고 생각합니다. 실제로는 그렇지 않은 부분이 많습니다. 보증금반환청구소송은 집에서 나가지 않고도 제기할 수 있고, 보증금이 얼마든 소액사건심판법에 따라 빠르게 진행될 수 있습니다. 소송을 중심으로 절차와 비용, 판결 뒤에 할 일까지 정리했습니다.
먼저 알아야 할 단어, 집행권원
보증금을 돌려받는 절차의 목표는 하나입니다. 집행권원을 확보하는 것입니다.
집행권원은 국가의 강제력을 빌려 청구권을 실현할 수 있게 해주는 공적 문서입니다. 이것이 있어야 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 대표적인 집행권원은 세 가지입니다.
| 방법 | 성격 | 특징 |
|---|---|---|
| 보증금반환청구소송 | 판결을 받는 재판 | 확정판결을 얻음. 임대인이 다투는 경우에 적합 |
| 지급명령 | 채무자 심문 없이 지급을 명하는 재판 | 이의신청이 2주 안에 없으면 확정판결과 같은 효력 |
| 민사조정 | 당사자 합의로 해결 | 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력 |
셋 중 무엇을 고를지는 임대인의 태도에 달려 있습니다. 임대인이 금액은 인정하는데 돈이 없다며 미루는 상황이라면 지급명령이 빠르고, 조정으로 합의할 여지가 있다면 민사조정도 방법입니다. 반면 임대인이 반환 의무 자체를 다투거나 지급명령에 이의를 제기할 것이 예상된다면 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아낄 수 있습니다. 지급명령의 구체적인 절차는 전세금 안 주면 지급명령부터에 따로 정리해 두었습니다.
소송 전에 할 수 있는 두 가지
내용증명으로 기록을 남긴다
소송 전 단계로 임대차 종료 사실과 돌려받을 보증금 액수를 적은 내용증명우편을 보낼 수 있습니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 언제 어떤 요구를 했는지 공식 기록으로 남아 이후 절차의 출발점이 됩니다.
재산을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류
소송에는 시간이 걸립니다. 그 사이 임대인이 집을 팔거나 재산을 옮기면 판결을 받아도 받아낼 재산이 없을 수 있습니다. 그래서 임대인이 재산을 숨기거나 처분할 가능성이 있을 때는 소송 제기 전에 임대인 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다.
계약이 끝났는지부터 확인한다
소송의 전제는 임대차가 종료됐다는 것입니다. 여기서 놓치기 쉬운 것이 묵시적 갱신입니다.
주택임대차는 계약 종료 2개월 전까지, 상가임대차는 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 계약은 끝난 게 아니라 연장된 상태입니다.
다만 주택임차인은 묵시적 갱신 후 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 3개월 후 해지의 효력이 생깁니다. 갱신된 상태라면 해지 통지부터 하고 3개월이 지나야 보증금 반환을 청구할 수 있다는 뜻입니다. 계약 종료 시점을 잘못 잡으면 소송 자체가 흔들리므로 가장 먼저 확인해야 합니다. 갱신된 계약의 해지는 만기 전 이사, 복비는 누가에서 자세히 다뤘습니다.
소송은 이렇게 진행된다
이사를 나가지 않아도 된다
가장 큰 오해부터 풀어야 합니다. 보증금반환청구소송은 임대차가 종료된 뒤 임차주택에서 퇴거하지 않고도 제기할 수 있습니다. 집을 비워야 소송을 걸 수 있는 것이 아닙니다. 오히려 보증금을 받기 전에 섣불리 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.
금액이 커도 소액사건으로 간다
주택임대차 보증금반환청구소송은 보증금액과 관계없이 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행될 수 있습니다. 보증금이 수억 원이어도 일반 민사소송보다 간이한 절차가 적용될 수 있어, “소송은 몇 년 걸린다”는 인식과는 거리가 있습니다.
비용은 인지대와 송달료
소송을 내려면 법원에 인지대와 송달료를 내야 하며, 이 비용은 청구금액과 당사자 수에 비례합니다. 보증금이 크고 상대방이 여럿(예: 공동명의 임대인)이면 그만큼 늘어납니다.
30일 안에 답이 없으면
소장이 임대인에게 송달되면 임대인은 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서를 내지 않고 대응하지 않으면 무변론 판결이 날 수 있습니다. 임대인이 연락을 끊고 버티는 경우라면 오히려 절차가 빨리 끝날 수 있다는 뜻입니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 종료 확인 | 묵시적 갱신 여부 확인, 필요 시 해지 통지(주택은 3개월 후 효력) |
| 2. 내용증명 | 종료 사실·반환 금액을 기재해 발송 |
| 3. 가압류(선택) | 재산 은닉·처분 우려 시 소송 전 신청 |
| 4. 소장 제출 | 인지대·송달료 납부, 퇴거하지 않아도 제기 가능 |
| 5. 답변서 기한 | 송달 후 30일, 미제출 시 무변론 판결 가능 |
| 6. 판결 확정 | 집행권원 확보 |
| 7. 강제집행 | 강제경매·채권압류·동산압류 |
이사를 가야 한다면 순서가 있다
소송 중에 이사를 꼭 가야 하는 사정이 생길 수 있습니다. 이때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 주택에서 퇴거한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 이사해야 권리가 이어집니다. 절차는 임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사할 때를 참고하시면 됩니다.
주변에서 보증금 문제를 겪는 경우를 보면, 소송은 이사를 나간 뒤에야 걸 수 있다고 여겨 짐부터 빼는 일이 적지 않습니다. 순서를 거꾸로 잡으면 지키려던 권리가 오히려 약해질 수 있으니, 이사 일정이 급하더라도 임차권등기부터 확인하시길 권합니다.
판결을 받은 뒤에 할 일
판결이 확정되면 비로소 받아낼 수단이 생깁니다. 확정된 집행권원을 바탕으로 임대인 재산에 부동산 강제경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등의 강제집행을 진행할 수 있습니다. 앞서 가압류를 해뒀다면 그 재산이 집행 대상으로 남아 있게 됩니다.
그리고 들인 비용도 돌려받을 길이 있습니다. 승소 판결 후에는 소송비용액확정신청을 통해 지출한 소송비용의 일부 또는 전부를 상대방에게 청구할 수 있습니다. 인지대와 송달료를 낸 영수증은 버리지 말고 모아두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이사를 나가야 보증금 반환 소송을 걸 수 있나요?
Q. 보증금이 수억 원인데 소송이 오래 걸리지 않나요?
Q. 소송 비용은 누가 내나요?
Q. 소송 중에 집주인이 집을 팔아버리면 어떻게 하나요?
본 글은 국세청·국토교통부·한국부동산원 청약홈·국가법령정보센터 등 공식 자료를 바탕으로 정리한 정보이며, 개별 사안의 세무·법률 전문 상담을 대체하지 않습니다.