건폐율 용적률 뜻과 용도지역별 법정 상한

부동산을 보다 보면 건폐율 60%, 용적률 250% 같은 숫자를 만납니다. 재건축 이야기에도 늘 따라붙습니다. 그런데 정확히 무슨 뜻인지, 왜 이 숫자가 중요한지는 어물쩍 넘어가게 됩니다.

한 문장으로 정리하면 이렇습니다. 건폐율은 땅을 얼마나 덮느냐, 용적률은 얼마나 많이 짓느냐입니다. 이 두 숫자가 그 땅에 지을 수 있는 건물의 모양과 규모를 결정합니다.

건폐율: 땅을 얼마나 덮는가

건축법 제55조는 건폐율을 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 정의합니다. 대지에 건축물이 둘 이상 있으면 이들 건축면적의 합계로 산정합니다.

계산은 단순합니다.

100평 땅에 건폐율 60%면 60평까지 바닥을 덮을 수 있다는 뜻입니다. 나머지 40평은 마당, 주차장, 조경으로 비워야 합니다.

건폐율을 제한하는 이유는 일조·채광·통풍을 확보하고 화재나 비상시에 대비하기 위해서입니다. 건물이 땅을 꽉 채우면 옆 건물과 붙고 소방차가 들어갈 공간도 없어집니다. 그래서 건폐율이 낮은 지역일수록 대지 안에 공터가 많아 쾌적한 편입니다.

용적률: 얼마나 많이 짓는가

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율입니다. 연면적은 각 층 바닥면적을 모두 더한 값입니다.

100평 땅에 용적률 200%면 연면적 200평까지 지을 수 있습니다. 건폐율이 50%라면 한 층에 50평씩 4층을 올리는 식입니다. 즉 건폐율이 층당 넓이를, 용적률이 총 층수를 좌우하는 구조입니다.

여기서 실무적으로 중요한 것이 하나 있습니다. 용적률을 계산할 때 연면적에서 빠지는 면적이 있습니다.

그래서 지하 주차장을 크게 만들거나 필로티로 지상 주차를 두면 용적률 부담 없이 공간을 확보할 수 있습니다. 아파트 단지에서 1층을 비우고 기둥만 세운 구조를 자주 보는 이유이기도 합니다.

용도지역별 법정 상한

국토계획법이 용도지역마다 최대한도를 정해두고 있습니다. 건폐율은 제77조, 용적률은 제78조입니다.

상업지역의 건폐율 90%와 용적률 1,500%가 눈에 띕니다. 도심 상업지에 건물이 땅을 거의 다 덮고 높이 올라가는 이유가 여기 있습니다. 반대로 녹지지역은 건폐율 20%, 용적률 100%로 묶여 있어 넓은 땅에 낮게 지을 수밖에 없습니다.

이 숫자가 내 땅 값은 아닙니다

여기가 가장 오해가 많은 부분입니다.

용도지역이 세분되면 기준도 세분됩니다. 주거지역만 해도 1종·2종·3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘고 각각 다른 수치가 적용됩니다. 이 세부 수치는 대통령령과 조례 소관이라 여기서 단정하지 않겠습니다.

예외도 있습니다. 국토계획법 제78조 제4항은 건축물 주위에 공원·광장·도로·하천 같은 공지가 있거나 이를 설치하는 경우 조례로 용적률을 따로 정할 수 있게 하고 있습니다. 공공에 무언가를 내놓으면 그만큼 더 지을 수 있게 해주는 구조입니다.

숫자가 만드는 동네의 모습

두 비율의 조합이 동네 풍경을 결정합니다. 같은 크기의 땅이라도 어떻게 묶이느냐에 따라 전혀 다른 건물이 올라갑니다.

건폐율 낮음 + 용적률 높음 — 땅은 조금만 덮고 높이 올립니다. 동 간격이 넓고 단지 안에 녹지와 놀이터가 들어갑니다. 요즘 아파트 단지의 전형적인 모습입니다.

건폐율 높음 + 용적률 낮음 — 땅은 꽉 채우되 낮게 짓습니다. 저층 상가나 오래된 주택가에서 볼 수 있는 형태로, 건물 사이가 좁고 골목이 촘촘합니다.

둘 다 높음 — 도심 상업지입니다. 건폐율 90%까지 허용되니 건물이 땅을 거의 다 덮고, 용적률도 높아 위로 뻗습니다.

둘 다 낮음 — 녹지나 관리지역입니다. 넓은 땅에 낮은 건물이 띄엄띄엄 놓입니다.

집을 볼 때 이 관점을 가지고 보면, 왜 이 단지는 답답하고 저 단지는 트여 있는지가 숫자로 설명됩니다. 특히 아파트를 고를 때 동 간격과 채광이 신경 쓰인다면 그 단지의 건폐율을 확인해보시면 됩니다.

재건축과 연결되는 지점

이 개념을 알아두면 재개발·재건축 기사가 다르게 읽힙니다.

재건축 사업성은 결국 지금 지어진 것보다 얼마나 더 지을 수 있느냐로 결정됩니다. 현재 용적률이 낮은 낡은 단지일수록 새로 지을 때 늘릴 여지가 크고, 그 늘어난 만큼을 일반분양해 사업비를 충당합니다. 반대로 이미 용적률을 꽉 채워 지은 단지는 재건축을 해도 남는 게 없습니다.

서울시의 정비사업 제도에서 용도지역 상향과 용적률 완화가 핵심 인센티브로 등장하는 이유가 여기 있습니다. 1종을 2종으로, 2종을 3종으로 올려주면 지을 수 있는 총량이 늘어나 사업이 성립합니다. 대신 늘어난 용적률의 일부를 임대주택으로 기부채납하는 조건이 붙습니다.

재개발 구역을 살펴보는 분들을 보면 동의율과 절차는 챙기면서 정작 현재 용적률과 상향 가능성은 확인하지 않는 경우가 있습니다. 사업성을 가늠하는 가장 앞단의 숫자이니 토지이용계획확인원부터 떼어보시길 권합니다.