보일러 고장, 수리비 누가 내나

한겨울에 보일러가 멈추면 가장 먼저 드는 생각은 “이거 내 돈으로 고쳐야 하나”입니다. 형광등이 나갔을 때와 벽에 곰팡이가 번졌을 때의 답이 같을 리 없는데, 막상 기준을 대보려면 애매합니다. 집주인은 “쓰다가 고장 난 건 세입자 부담”이라 하고, 세입자는 “원래 있던 시설인데 왜 내가”라고 합니다. 법은 이 문제를 어떻게 정리해 두었을까요.

법이 정한 원칙은 “살 수 있는 상태”

민법 제623조는 임대인에게 임대차계약이 존속하는 동안 목적물을 임차인이 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 지웁니다. 집을 빌려주는 것으로 끝이 아니라, 빌려준 기간 내내 살 수 있는 상태로 유지해 줄 책임이 따라온다는 뜻입니다.

여기서 중요한 점이 하나 있습니다. 이 유지 의무는 임대인에게 귀책사유가 있는지와 관계없이 인정됩니다. 집주인이 잘못해서 고장 난 것이 아니어도, 세월이 흘러 낡아서 생긴 문제여도 의무 자체는 남아 있습니다.

또 하나. 전세든 월세든 수리비 부담에 관한 현행법과 판례상의 차이는 없습니다. “전세는 세입자가 알아서 고쳐야 한다”는 말이 돌지만 법적 근거가 있는 이야기는 아닙니다.

갈림길은 “사소한가, 아닌가”

그렇다고 모든 고장을 임대인이 책임지는 것은 아닙니다. 목적물의 파손이나 장해가 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아닌 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.

반대로 하자가 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본적 설비부분의 교체 등 대규모 수선에 해당하면 임대인이 책임집니다.

그 사이 어딘가에 있는 애매한 경우는 어떻게 판단할까요. 법원은 목적물의 종류와 용도, 파손의 규모, 사용·수익에 미치는 영향, 수선의 용이성과 비용 등 여러 사정을 종합해 사회통념에 따라 판단합니다. 고정된 목록이 있는 것이 아니라 사안마다 따져 보는 구조입니다.

흔한 상황을 기준에 대보면

앞의 기준을 실제로 자주 부딪히는 상황에 대보면 이렇게 생각해 볼 수 있습니다. 다만 아래는 판단의 방향일 뿐이고, 같은 고장이라도 원인이 무엇이냐에 따라 결론이 뒤집힐 수 있습니다.

• 난방·급수처럼 생활의 기본이 되는 설비가 작동하지 않는 경우 — 그 상태로는 정상적으로 거주하기 어려우므로 사용·수익을 방해하는 하자에 가깝습니다.
• 벽체나 배관에서 비롯된 누수, 구조적 원인의 결로·곰팡이 — 건물 자체의 문제에서 출발한 것이라면 임대인 쪽 사안으로 보게 됩니다.
• 전구·배터리 같은 소모품 교체, 사용하면서 생긴 가벼운 문제 — 사소한 수선에 해당해 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
• 임차인이 잘못 다뤄 생긴 파손 — 원인이 임차인에게 있으므로 고의·과실에 따른 부담이 됩니다.

경계에 걸치는 사안에서 실제로 다툼이 커집니다. 예를 들어 같은 곰팡이라도 건물 구조나 단열에서 비롯됐는지, 환기를 하지 않아 생겼는지에 따라 책임의 방향이 달라집니다. 그래서 원인을 확인할 수 있는 자료—발생 시점의 사진, 수리 기사의 소견, 관리사무소 확인 내용—를 남겨 두는 것이 결국 가장 실질적인 대비가 됩니다.

특약이 있어도 다 넘어가지는 않는다

계약서에 “시설물의 수리는 임차인이 부담한다”는 특약을 넣는 경우가 많습니다. 임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 이 부분만 보면 특약을 쓰면 끝인 것 같습니다.

그런데 여기에 한계가 있습니다. 그런 특약이 있더라도 대파손이나 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선 등 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담합니다. 특약으로 넘길 수 있는 것은 통상적인 소규모 수선 범위이지, 건물의 근간에 해당하는 문제까지 임차인에게 떠넘길 수는 없다는 의미입니다.

그래서 계약서에 이런 문구가 있다고 해서 무조건 포기할 필요는 없습니다. 문제가 된 하자가 어느 쪽에 해당하는지를 먼저 따져 봐야 합니다.

고장이 났다면 순서가 있다

임차인에게도 의무가 하나 있습니다. 임대차 목적물에 수리가 필요한 경우 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다(민법 제634조).

이 통지를 미루면 나중에 불리해질 수 있습니다. 작은 누수를 방치해 피해가 커졌다면 그 확대된 부분에 대한 책임 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 이상을 발견하면 문자나 메신저처럼 기록이 남는 방식으로 곧바로 알리는 편이 좋습니다. 통보한 날짜가 남아 있어야 나중에 다툴 때 근거가 됩니다.

임대차 상담 사례를 보면 전화로만 이야기하다가 “그런 말 들은 적 없다”는 답이 돌아와 곤란해지는 경우가 적지 않습니다. 그래서 수리 요청은 통화로 하더라도 그 내용을 짧게 문자로 한 번 더 남겨 두시길 권합니다.

임대인이 고쳐주지 않으면

통지했는데도 임대인이 수선의무를 이행하지 않는다면, 임차인이 쓸 수 있는 방법이 몇 가지 있습니다.

• 손해배상 청구 — 수선의무 불이행으로 입은 손해를 청구할 수 있습니다.
• 차임 지급 거절 — 차임의 전부 또는 일부에 대해 지급을 거절할 수 있습니다.
• 계약 해지 — 수선의무 불이행으로 목적물을 사용·수익하는 것이 불가능한 정도라면 계약을 해지할 수 있습니다.
• 직접 수선 후 정산 — 임차인이 직접 고쳤다면 그 비용을 임대인에게 청구하거나 차임에서 공제할 수 있습니다.

다만 순서를 건너뛰는 것은 위험합니다. 통지도 하지 않은 채 차임부터 안 내면 오히려 차임 연체가 되어 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 통지 → 수선 요구 → 그래도 이행하지 않을 때 대응이라는 순서를 지키고, 각 단계를 기록으로 남기는 것이 안전합니다.

나갈 때 원상회복은 어디까지인가

수선 문제는 퇴거 시점에 다시 한번 불거집니다. 벽지가 바랬다거나 장판이 눌렸다는 이유로 보증금에서 비용을 빼겠다는 이야기가 나오기 때문입니다.

원칙은 이렇습니다. 임차인의 고의나 과실이 아닌 일상적인 사용에 따른 자연적인 손모에 대해서는 임차인에게 원상회복 의무가 없습니다. 살면서 자연스럽게 생기는 마모까지 되돌려 놓을 필요는 없다는 뜻입니다.

보증금과의 관계도 정리되어 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 그리고 임차인이 부담해야 할 원상회복 비용이 거액의 보증금에 비해 현저히 적은 경우, 임대인은 그것을 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없습니다. 소액의 수리비를 이유로 보증금 전액을 붙들어 둘 수는 없다는 의미입니다.