집주인 바뀌면 보증금 누가 주나

전세로 살고 있는데 “이 집이 팔렸다”는 연락을 받으면 머릿속이 복잡해집니다. 계약은 그대로 유지되는 건지, 보증금은 누구한테 받아야 하는지, 나가라고 하면 나가야 하는지. 결론부터 말하면 계약은 그대로 넘어가고 보증금은 새 집주인에게 받습니다. 다만 여기에는 반드시 갖춰야 할 조건이 하나 있고, 원하지 않으면 거부할 수 있는 길도 열려 있습니다.

집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 간다

임차주택의 양수인, 상속인, 경매로 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 상가건물도 같은 조항이 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

여기서 중요한 것은 이 승계가 법률 규정에 따른 당연승계라는 점입니다. 대법원은 임차인의 동의나 통지가 필요 없다고 판시했습니다(1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 매도인과 매수인이 알아서 거래하면 임대차 관계는 자동으로 새 소유자에게 넘어갑니다. 임차인에게 “동의하시겠습니까”라고 물을 필요가 없다는 뜻입니다.

승계되는 범위도 넓습니다. 양수인은 임대차 계약상의 권리와 의무 일체를 그대로 승계하며, 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수합니다. 그리고 종전 임대인은 그 채무에서 벗어납니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

단, 대항력이 있어야 한다

여기에 전제 조건이 하나 있습니다. 임차인이 양수인에게 임차권을 주장하려면 대항력을 갖추고 있어야 합니다.

주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마침으로써 대항력을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 두 가지가 모두 필요하고, 하나라도 빠지면 대항력이 생기지 않습니다.

대항력이 없는 상태에서 집이 팔리면 새 소유자에게 임차권을 주장하기 어려워집니다. 계약서를 아무리 잘 써 두었어도 마찬가지입니다. 그래서 이사한 날 전입신고를 미루지 말라는 이야기가 반복되는 것입니다.

한 가지 더. 임대차가 이미 종료된 상태에서 집이 양도된 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보아 양수인에게 임대인의 지위가 승계됩니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 집이 팔렸다면 이 조항이 적용됩니다.

원하지 않으면 거부할 수 있다

승계가 자동이라고 해서 임차인이 무조건 따라가야 하는 것은 아닙니다. 새 집주인의 자력이 의심스럽거나, 여러 이유로 그 사람과 계약 관계를 이어가고 싶지 않을 수 있습니다.

이때 임차인은 임대인 지위 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기하고, 임대차 계약을 해지한 뒤 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 대항력을 갖춘 임차권자라도 스스로 승계를 원하지 않으면 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다는 것입니다.

이의를 제기하면 양도인(종전 임대인)의 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결). 즉 원래 계약을 맺었던 집주인에게 보증금을 달라고 할 수 있게 됩니다.

거부할 때 반드시 알아둘 함정

승계를 거부하는 선택에는 실무상 걸림돌이 하나 따라옵니다. 바로 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령은 임차주택의 소유자가 임차인에게 보증금 반환채무를 부담하는 경우에만 가능합니다(대법원 2021. 9. 6.자 2021마6096 결정). 그런데 임차인이 승계를 거부하면 현재 소유자는 보증금 반환채무를 지지 않는 상태가 됩니다. 채무자가 아닌 사람의 집에는 임차권등기를 할 수 없으므로, 결과적으로 임차권등기가 불가능해집니다.

이사를 나가야 하는 상황이라면 이 부분이 특히 중요합니다. 임차권등기를 해 두어야 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지되는데, 승계를 거부하면 그 수단을 쓸 수 없게 되는 셈입니다. 그래서 승계 거부는 종전 임대인의 자력이 확실하고, 보증금을 실제로 받아낼 수 있다는 판단이 설 때 선택하는 편이 안전합니다.

임대차 상담 사례를 보면, 집이 팔렸다는 말을 듣고 급한 마음에 새 집주인에게 항의부터 하는 경우가 적지 않습니다. 그런데 정작 확인해야 할 것은 상대가 누구인지가 아니라 내 대항력이 언제 생겼는지, 등기부상 선순위 권리가 어떻게 되어 있는지입니다. 그래서 연락을 받으면 등기부부터 다시 떼어 보시길 권합니다.

계약서 특약은 어떻게 되나

집을 팔면서 매도인과 매수인이 “임차인에 대한 의무는 승계하지 않는다”고 약정하는 경우가 있습니다. 이런 특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조). 당사자끼리 합의해도 임차인의 지위를 해칠 수는 없다는 뜻입니다.

반대 방향의 약정도 있습니다. 임대차계약서에 “임대인이 변경되면 임차인은 지위 승계에 동의한다”는 문구가 들어가 있는 경우입니다. 이에 대해 법원은 그런 약정이 있다는 사실만으로 임차인이 이의제기권을 미리 포기한 것으로 해석하기는 어렵다고 보았습니다(서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 판결 등). 계약서에 그런 문구가 있어도 승계를 거부할 여지가 남아 있다는 의미입니다.

경매로 넘어간 경우와 압류가 걸린 경우

경매로 집을 낙찰받은 사람도 임대인의 지위를 승계합니다. 이때 매수인이 대항력 있는 임차인에게 보증금을 반환하는 것은 자기 채무를 이행하는 것이므로, 나중에 종전 임대인에게 부당이득이라며 돌려달라고 할 수 없습니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결).

보증금 반환채권에 권리관계가 얽혀 있는 경우도 정리되어 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 가압류권자는 양수인에게 가압류의 효력을 주장할 수 있고(2011다49523 전원합의체), 압류 및 전부명령이 확정된 뒤 주택이 양도된 경우에도 보증금 반환채무는 양수인에게 승계됩니다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).