전세대출 연장 거절되면

전세 계약이 자동으로 연장됐다고 안심하기 쉽습니다. 그런데 계약과 대출은 별개입니다. 계약은 묵시적으로 갱신돼도 전세대출은 은행과 보증기관이 처음부터 다시 심사합니다. 만기를 앞두고 “연장이 안 된다”는 연락을 받으면 보증금 마련부터 이사까지 한꺼번에 몰리게 됩니다. 무엇 때문에 막히는지, 미리 무엇을 봐야 하는지 정리했습니다.

계약이 갱신돼도 대출은 따로다

먼저 두 가지를 분리해서 봐야 합니다.

계약 쪽은 주택임대차보호법을 따릅니다. 임대인이나 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 임차인은 같은 기간에 1회에 한해 계약갱신요구권을 쓸 수도 있습니다.

대출 쪽은 다릅니다. 계약이 묵시적으로 갱신되더라도 전세대출 연장은 은행과 보증기관이 별도로 심사하며, 임차인이 직접 연장을 신청해야 합니다. 계약이 이어졌으니 대출도 따라오겠거니 하고 두면 만기에 문제가 생깁니다.

왜 거절되나

연장 심사에서 걸리는 사유는 대체로 세 갈래입니다.

내 쪽 변화가 가장 흔합니다. 차주 본인의 신용점수가 떨어졌거나 연체 기록이 생겼거나 소득이 줄었다면 그대로 거절 사유가 됩니다. 이직이나 퇴직으로 소득 증빙이 달라진 경우도 여기에 들어갑니다.

집 쪽 변화는 임차인이 놓치기 쉬운 부분입니다. 사는 동안 임대인이 그 집을 담보로 새 대출을 받아 근저당이 잡히거나, 압류·가압류가 들어오거나, 경매가 개시되면 연장 심사에서 걸립니다. 시세가 떨어져 담보 가치가 낮아진 경우도 마찬가지입니다.

조건 쪽 변화도 있습니다. 버팀목 전세자금대출처럼 특정 상품은 무주택 여부나 주택 규모 같은 최초 대출 요건을 만기 연장 시에도 계속 유지해야 합니다. 갱신하면서 보증금을 올렸는데 그 금액이 상품별 최고 보증 한도를 넘으면 연장이 제한될 수 있습니다.

만기 전에 확인할 것

연장 심사에는 시간이 걸립니다. 최소 만기 1개월 전에는 은행에 접수해야 하고, 등기부와 시세 점검까지 고려하면 만기 6개월 전쯤 은행에 문의해 두는 것이 안전합니다.

특히 챙겨야 할 것이 등기부입니다. 등기부등본의 변화는 임대인이 임차인에게 자동으로 알려주지 않습니다. 근저당이 새로 잡혔는지, 압류가 들어왔는지는 임차인이 주기적으로 직접 확인해야 알 수 있습니다. 만기 6개월 전, 3개월 전 두 번 정도 떼어 보면 갑작스러운 거절을 피할 여지가 생깁니다.

전세 계약이 끝나갈 무렵이 되면 이사 준비와 자금 계획이 한꺼번에 몰립니다. 저도 처음에는 계약만 연장하면 되는 줄 알고 대출 쪽은 신경 쓰지 않고 있다가, 나중에 연장도 따로 신청해야 한다는 걸 알고 일정을 다시 짠 적이 있습니다. 그래서 만기 반년 전쯤 은행에 한 번 전화해 두시길 권합니다.

연장이 거절됐다면

거절 통보를 받았다면 순서대로 움직여야 합니다.

1. 거절 사유를 특정합니다. 내 신용 문제인지, 등기부 변동인지, 보증 한도 문제인지에 따라 해결책이 완전히 달라집니다. 은행에 사유를 구체적으로 확인하세요.

2. 사유별로 해소가 가능한지 봅니다. 연체가 원인이면 정리 후 재심사를, 보증금 증액으로 한도를 넘었다면 증액분을 자기 자금으로 충당하는 방법을 검토할 수 있습니다. 임대인 쪽 근저당이 원인이라면 말소를 요구해 볼 수 있습니다.

3. 임대인 협조가 필요한 경우를 확인합니다. 임대차 계약에 전세대출 협조 특약이 들어 있다면, 임대인이 대출 연장 협조를 거부할 때 채무불이행으로 인한 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다. 계약서를 다시 꺼내 볼 필요가 있습니다.

4. 안 되면 보증금 반환 쪽으로 방향을 돌립니다. 대출이 안 나오면 그 집에 계속 살 수 없으므로, 계약을 끝내고 보증금을 받아 나가는 절차로 넘어가게 됩니다.

갱신 시 보증금을 올려줄 때 생기는 문제

재계약을 하면서 보증금을 올리는 경우가 많습니다. 이때 두 가지가 함께 걸립니다.

첫째, 증액분만큼 대출을 더 받을 수 있느냐입니다. 상품마다 최고 보증 한도가 정해져 있어서, 올린 보증금이 그 한도를 넘으면 초과분은 대출로 충당되지 않습니다. 자기 자금으로 메워야 하는 상황이 생깁니다.

둘째, 증액 자체가 새로운 심사를 부른다는 점입니다. 금액이 달라지면 보증기관이 담보 가치와 부채 상황을 다시 보게 되므로, 그 사이 등기부에 근저당이 늘었거나 시세가 떨어졌다면 그때 문제가 드러납니다. 기존 금액 그대로 연장할 때보다 심사가 까다로워지는 셈입니다.

그래서 임대인이 증액을 요구하면 그 금액을 수용할 수 있는지 답하기 전에, 은행에 먼저 물어보는 순서가 안전합니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에 대출이 안 된다는 답을 들으면 선택지가 크게 줄어듭니다.

보증금이 제때 안 나오면

연장도 안 되고 임대인이 보증금도 제때 주지 않는 상황이 가장 곤란합니다. 이때 밟는 절차는 정해져 있습니다.

• 내용증명 발송 — 반환을 요구한 기록을 남깁니다
• 임차권등기명령 신청 — 임대인 동의 없이 신청할 수 있습니다. 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다
• 전세금반환소송 제기와 강제집행

지연에 따른 이자도 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 지체하면 민법에 따라 연 5%의 지연손해금이 발생하고, 소송으로 가면 소송촉진법에 따라 연 12%가 적용될 수 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 순서가 달라집니다. 임대인의 반환이 지연될 때 보증기관에 이행을 청구하는 별도 절차를 이용할 수 있으므로, 가입 여부부터 확인하는 것이 먼저입니다. 자세한 절차는 전세금 안 주면 지급명령부터에 정리해 두었습니다.