만기 전 이사, 복비는 누가

전세 계약 기간이 아직 남았는데 이사를 가야 하는 일이 생깁니다. 이직이나 결혼, 집안 사정처럼 미룰 수 없는 이유가 대부분입니다. 이때 가장 먼저 부딪히는 질문이 “보증금은 언제 받나”, “위약금을 물어야 하나”, “복비는 누가 내나”입니다. 답은 지금 계약이 최초 계약인지, 갱신된 계약인지에 따라 완전히 갈립니다.

먼저 확인할 것: 지금 계약이 어느 쪽인가

같은 “중도해지”라도 두 상황은 법적 위치가 다릅니다. 계약서와 갱신 이력부터 확인해야 합니다.

이 표가 이 글의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 많은 분쟁이 “지금 내 계약이 어느 칸에 있는지”를 확인하지 않은 채 시작됩니다.

최초 계약 기간 중이라면

최초 전세계약 기간은 임차인과 임대인 모두가 준수할 의무가 있습니다. 임차인 개인 사정으로 중간에 나가려면 임대인의 동의를 받아 합의해지하는 형태가 됩니다. 임대인이 동의하지 않으면 원칙적으로 계약 기간까지 거주해야 합니다.

보증금도 마찬가지입니다. 이 경우 임대인은 계약 만료 전에 보증금을 반환할 법적 의무가 없습니다. 그래서 실무에서는 새 임차인을 구해 그 보증금으로 돌려받는 방식이 됩니다.

중개수수료는 이 상황에서 관행상 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 법으로 정해진 것이 아니라 “내 사정으로 계약을 중간에 끝내니 그로 인해 드는 비용을 부담한다”는 논리에 가깝습니다. 협의로 나눠 부담하는 경우도 있습니다.

위약금은 자동으로 생기지 않는다

여기서 오해가 많습니다. 특약이 없으면 위약금 지급 의무가 자동으로 발생하지 않습니다. 민법상 일반 원칙에 따를 뿐입니다.

반대로 계약서에 중도해지 위약금 특약이 있다면 그 약정이 우선 적용됩니다. 그래서 계약서를 다시 펼쳐 보는 것이 첫 순서입니다.

특약이 있다고 해서 금액이 무조건 인정되는 것도 아닙니다. 정해진 위약금이 지나치게 과도하면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 감액할 수 있습니다. 실무에서는 보증금의 10% 내외를 합리적 범위로 보는 경우가 많지만, 개별 사안에 따라 달라집니다.

그리고 중요한 예외가 있습니다. 중도해지의 귀책사유가 임대인의 의무 불이행에 있다면(예: 수선의무 위반) 임차인이 위약금을 부담할 이유가 없습니다. 살 수 없는 상태를 방치해 나가게 된 것이라면 이야기가 달라진다는 뜻입니다.

갱신된 계약이라면 훨씬 자유롭다

계약갱신청구권을 행사했거나 묵시적으로 갱신된 계약은 조건이 완전히 다릅니다.

• 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다
• 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다
• 위약금이 발생하지 않습니다
• 새 임차인의 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다

즉 최초 계약 때 겪는 부담을 갱신 계약에서는 지지 않습니다. 3개월이라는 시간만 감안하면 됩니다. 도달일 기준이므로 문자나 내용증명처럼 언제 전달됐는지 남는 방식으로 통보하는 것이 안전합니다.

합의했다면 반드시 서면으로

임대인과 조건에 합의했다면 말로 끝내지 말아야 합니다. 해지일, 위약금, 보증금 반환일을 명시한 서면 합의서를 작성해 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.

그리고 하나 더. 보증금을 완전히 돌려받기 전까지는 전입신고와 점유를 유지해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 그 두 가지로 유지되기 때문입니다. 이사 날짜가 급하다고 짐부터 빼고 전출신고를 하면 순위가 사라집니다.

전세 만기가 다가올 무렵이면 이사 일정과 자금이 한꺼번에 얽힙니다. 저도 처음에는 계약 기간이 남았는데 나가려면 무조건 위약금을 무는 줄 알았는데, 알고 보니 특약이 있느냐 없느냐부터 확인할 문제였습니다. 그래서 사정이 생기면 감정적으로 통보하기 전에 계약서를 먼저 펼쳐 보시길 권합니다.

임대인에게 말하기 전에 정리할 것

통보 순서를 잘못 잡으면 협의가 어려워집니다. 앞의 내용을 실제 순서로 옮기면 이렇습니다.

1. 계약서부터 확인합니다. 지금이 최초 계약인지 갱신된 계약인지, 중도해지 위약금 특약이 있는지 두 가지를 봅니다. 이 확인만으로 내 위치가 정해집니다.

2. 갱신된 계약이면 통보만 하면 됩니다. 위약금도 복비도 문제되지 않고, 통보 도달일로부터 3개월 뒤 종료됩니다. 도달 시점이 기준이므로 기록이 남는 방식으로 보냅니다.

3. 최초 계약이면 협의를 준비합니다. 임대인 입장에서 걱정하는 것은 결국 “공실 기간과 비용”입니다. 그래서 나가겠다는 통보보다 언제까지 후속 세입자를 구해 오겠다는 제안이 협의를 훨씬 수월하게 만듭니다.

4. 합의 내용을 서면으로 남깁니다. 해지일·위약금·보증금 반환일 세 가지가 들어가야 합니다.

5. 보증금을 받을 때까지 전입신고와 점유를 유지합니다. 이사 일정이 앞당겨져도 이 원칙은 바뀌지 않습니다.

보증금이 제때 안 나오면

합의는 했는데 약속한 날에 보증금이 들어오지 않는 경우도 있습니다. 이때 쓸 수 있는 절차가 있습니다.

• 주택임대차분쟁조정위원회 조정 — 소송 전 단계에서 조정을 시도할 수 있습니다
• 내용증명 발송 — 반환을 요구한 기록을 남깁니다
• 임차권등기명령 — ⚠️ 등기부등본에 등기되어야 효력이 생깁니다. 등기 완료 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다
• 보증금반환소송 또는 지급명령

지급명령은 민사소송의 간이절차로 소송보다 기간과 비용이 적게 들 수 있습니다. 다만 임대인의 인적 사항을 모르면 신청이 기각될 수 있다는 한계가 있습니다. 절차의 구체적인 내용은 전세금 안 주면 지급명령부터에 정리해 두었습니다.