재개발 이주비, 갚는 돈이다

재개발 구역에서 이주 통보를 받으면 “이주비가 나온다”는 말을 듣게 됩니다. 그런데 이 돈의 성격을 오해하는 경우가 많습니다. 이주비는 보상금이 아니라 대여금입니다. 준공 후 반드시 갚아야 하는 돈이고, 상환 의무가 없는 주거이전비·이사비와는 완전히 다른 항목입니다.

이주비는 빌리는 돈이다

먼저 정의를 정확히 해둡니다. 재개발 이주비는 재개발 사업 과정에서 조합원이 기존 주택에서 임시 거처를 마련하도록 조합이 금융기관과 협의하여 대여해 주는 금전입니다.

보상금이 아닌 대여금의 성격이므로 아파트 준공 및 입주 후 반드시 상환해야 합니다. 근거는 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분계획입니다.

새 아파트 입주 시점에 분담금과 함께 이주비 상환이 돌아온다는 점을 자금 계획에 미리 넣어야 합니다.

세 가지를 구분해야 한다

재개발 과정에서 나오는 돈이 여럿이라 헷갈립니다. 성격이 전혀 다릅니다.

이주비와 주거이전비는 지급 대상, 법적 근거, 상환 여부에서 근본적으로 다릅니다. 주거이전비는 재개발 사업으로 이주해야 하는 기존 거주자가 받는 보상금이라 갚지 않습니다. 이사비 역시 가재도구 운반 등에 필요한 무상 실비 보조금입니다.

얼마나 나오나

이주비 금액은 조합 총회에서 결정되며, 조합원 소유 부동산의 감정평가액을 기준으로 일정 비율이 적용됩니다.

내 물건의 감정평가액이 곧 이주비의 출발점이므로, 감정평가 결과가 나오면 그 금액에 비율을 대입해 대략을 가늠할 수 있습니다.

누가 받고 누가 못 받나

지급 대상이 정해져 있습니다. 관리처분계획에 따라 새 아파트를 분양받기로 한 조합원 또는 조합원 자격 보유자입니다.

반대로 제외되는 쪽이 분명합니다. 현금청산 대상자와 세입자는 재개발 이주비 대출 대상에서 제외됩니다.

분양신청을 하지 않아 현금청산으로 가게 됐다면 이주비를 받을 수 없다는 뜻입니다. 현금청산의 절차와 보상 구조는 재건축 현금청산, 얼마 받나에 따로 정리해 두었습니다.

대출 규제를 그대로 받는다

이주비는 조합이 주는 돈처럼 보이지만 실질은 대출입니다. 그래서 규제도 그대로 적용됩니다.

• 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 LTV(담보인정비율) 규제를 적용받습니다
• DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받을 수 있으며, 기존 대출이 많으면 한도가 줄어들 수 있습니다

관리처분인가가 나고 이주 기간이 시작되면 그때 가서 한도를 확인하는 경우가 많은데, 기존 대출 상황에 따라 예상보다 적게 나올 수 있습니다. 미리 내 DSR 여력을 확인해 두는 편이 안전합니다. 대출한도 DSR·DTI·LTV 계산기로 대략의 한도를 가늠해 볼 수 있습니다.

이자는 누가 내나

여기서 조합마다 갈립니다. 이주비 대출 이자 부담 주체는 조합, 조합원, 또는 혼합 방식으로 조합마다 다르며, 관리처분계획과 총회 결의에 따라 정해집니다.

조합이 부담하는 곳도 있고 조합원이 내는 곳도 있으며, 일부만 조합이 지원하는 방식도 있습니다. 내가 속한 조합의 관리처분계획과 총회 결의를 직접 확인해야 알 수 있는 부분입니다. 이주 기간이 길어지면 이자 총액이 커지므로 작지 않은 차이입니다.

주거이전비는 요건이 따로 있다

상환 의무가 없는 주거이전비는 대상과 요건이 별도로 정해져 있습니다.

세입자는 정비구역 공람공고일 3개월 전부터 거주한 경우, 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다.

주택 소유자도 가구원 수에 따라 2개월분을 보상받을 수 있지만, 무허가 건물은 대상에서 제외됩니다.

세입자 쪽이 더 긴 기간으로 정해져 있다는 점, 그리고 소유자라도 무허가 건물이면 받지 못한다는 점이 실무에서 자주 문제가 됩니다.

재건축은 다르다

같은 정비사업이라도 재건축은 조건이 다릅니다. 재건축 사업에는 재개발과 달리 주거이전비가 따로 지급되지 않습니다.

이주비 쪽에는 변화가 있었습니다. 2022년 9월 27일부터 도시정비법 시행령 개정에 따라 재건축 사업에도 시공사의 추가 이주비 대여 제안이 허용됩니다. 시공사 선정 과정에서 추가 이주비 조건이 제시될 수 있게 된 것입니다.

정비구역 물건의 거래 자료를 살펴보면 이주 기간을 전후로 거래가 눈에 띄게 줄어드는 구간이 있습니다. 이주비 한도와 이자 부담, 임시 거처 임차료가 한꺼번에 겹치는 시기라 부담이 가장 큰 때이기 때문으로 보입니다. 그래서 이주 통보를 받고 계산을 시작하기보다, 관리처분인가 전후에 미리 자금 흐름을 짜 두시길 권합니다.

이주 시기에 겹치는 돈들

이주 기간에는 지출이 한꺼번에 몰립니다. 미리 항목을 늘어놓고 보면 준비가 쉬워집니다.

나가는 돈은 임시 거처의 보증금과 월세, 이사 비용, 그리고 이주비 대출의 이자입니다. 이자를 조합이 부담하는 곳이라면 이 항목은 빠집니다.

들어오는 돈은 이주비(대여금), 주거이전비(보상금), 이사비(실비 보조)입니다. 이 중 실제로 내 것이 되는 돈은 주거이전비와 이사비뿐이고, 이주비는 나중에 돌려줘야 할 돈입니다.

나중에 돌아오는 부담은 입주 시점의 분담금과 이주비 상환입니다. 두 가지가 같은 시기에 겹치므로, 이주비를 한도까지 받아 쓰면 입주 때 자금 압박이 커집니다.

즉 이주비는 “받는 돈”이 아니라 “미리 당겨 쓰는 돈”에 가깝습니다. 한도가 나온다고 다 쓰는 것이 늘 유리하지는 않습니다.

언제 신청하나

이주비 대출은 관리처분인가 후 조합이 정한 이주기간에 신청해야 합니다.

한 가지 조건이 더 붙습니다. 세입자가 있는 경우에는 세입자가 이주해야 이주비를 받을 수 있습니다. 내 집에 세를 놓고 있다면 세입자의 이주 일정이 내 이주비 수령 시점을 좌우한다는 뜻입니다. 임대차 계약 만료 시점과 이주 기간을 함께 맞춰봐야 합니다.