장기보유특별공제, 오래 가질수록 양도세 줄어든다

집을 팔 때 내는 양도소득세는 오래 가지고 있었을수록 줄어듭니다. 그 핵심이 장기보유특별공제입니다. 같은 차익이라도 3년 보유와 15년 보유는 공제율이 크게 다르고, 1세대 1주택이라면 최대 80%까지 빠집니다.

어떻게 세금을 줄이나

장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다. 방식은 간단합니다. 양도차익에서 보유기간에 따른 일정 비율을 세금 계산 전에 미리 공제합니다. 과세 대상 차익 자체가 줄어드니 세금도 함께 줄어듭니다.

적용 대상은 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물 등입니다. 반대로 미등기 양도자산이나 조합원으로부터 취득한 조합원입주권 등은 공제가 적용되지 않습니다.

일반 부동산: 최대 30%

1주택 비과세에 해당하지 않는 일반 부동산(다주택, 토지 등)은 다음과 같이 공제됩니다.

• 3년 보유 시 양도차익의 6% 공제
• 이후 1년마다 2%씩 추가
• 15년 이상 보유 시 최대 30%

1세대 1주택 고가주택: 최대 80%

1세대 1주택자라도 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분에 양도세가 붙는데, 이때 장기보유특별공제가 크게 적용됩니다. 일반 부동산과 달리 보유 기간 공제율과 거주 기간 공제율을 합산하는 방식입니다.

• 보유기간별: 3년 이상 시 12%부터 시작해 매년 4%씩 증가
• 거주기간별: 2년 이상 거주 시 8%부터 적용
• 보유·거주가 각각 10년 이상이면 최대 80%

1주택 비과세는 그냥 2년만 보유하면 되는 줄 아는 경우가 많습니다. 하지만 취득 시점과 지역에 따라 거주 요건까지 붙기도 하고, 고가주택은 거주 기간이 공제율을 좌우합니다. 매도를 결정하기 전에 보유·거주 기간을 정확히 따져봐야 낭패가 없습니다.

알아두면 좋은 경우들

• 비과세 기본선: 1세대 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주 포함) 후 양도하면 양도가액 12억 원까지는 양도세가 과세되지 않습니다. 12억 원 초과분에 대해 장기보유특별공제가 의미를 가집니다.
• 부부 공동명의: 각자 지분에 해당하는 양도차익을 따로 계산해 공제를 적용합니다.
• 다주택자 중과: 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 적용돼 왔으나, 이런 한시 조치는 종료·연장이 정부 방침에 따라 달라지므로 매도 전 국세청 발표를 확인해야 합니다.
• 임대주택: 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10년 이상 임대 후 양도하면 70% 또는 50%의 공제율이 적용될 수 있습니다.