1가구 2주택 세금, 세목별로 무엇이 달라지나

집이 한 채 더 생기는 순간 세금 구조가 달라집니다. 부모님께 물려받거나, 이사하려고 먼저 샀거나, 결혼으로 합쳐졌거나 — 이유는 제각각이지만 결과는 같습니다. 1가구 2주택이 됩니다.

문제는 어느 세금이 얼마나 달라지는지 한눈에 보기 어렵다는 점입니다. 취득세는 지방세고 양도세는 국세라 담당 기관도 다릅니다. 세목별로 무엇이 바뀌는지 지도를 먼저 그려두면 판단이 쉬워집니다.

세목 지도부터

집이 두 채가 되면 네 갈래에서 영향이 생깁니다. 시점 순으로 보면 이렇습니다.

여기서 실무적으로 가장 큰 차이를 만드는 것이 양도세입니다. 한 채일 때 받던 비과세가 사라지고, 조정대상지역이라면 중과까지 붙습니다.

살 때: 취득세

두 번째 집을 살 때 취득세가 중과될 수 있습니다. 주택 수를 세는 방식이 중요한데, 실제 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 주택으로 과세되는 오피스텔까지 함께 셉니다.

세율과 중과 요건은 개정이 잦고 지역 지정에 따라 달라지므로 이 글에서는 수치를 단정하지 않겠습니다. 취득 전에 관할 시·군·구에 확인하시는 것이 정확합니다.

가지고 있을 때: 재산세와 종부세

재산세는 주택마다 각각 부과됩니다. 두 채면 두 건의 고지서가 옵니다. 주택 수 자체로 세율이 달라지는 구조는 아니지만, 부담이 두 배로 늘어나는 셈입니다.

종합부동산세는 성격이 다릅니다. 보유한 주택의 공시가격을 합산해서 기준을 넘으면 과세합니다. 그래서 한 채일 때는 대상이 아니었는데 두 채가 되면서 합산액이 기준선을 넘어 처음 고지서를 받는 경우가 생깁니다.

주변에서 보면 종합부동산세를 부자만 내는 세금으로 여겼다가, 공시가격 합산이 기준을 넘어 대상이 되는 경우가 있습니다. 두 번째 집을 검토한다면 양도세만이 아니라 보유하는 동안의 세금까지 계산해두는 편이 안전합니다.

팔 때: 양도세가 핵심입니다

가장 크게 달라지는 부분입니다.

1세대 1주택자는 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주) 후 양도하면 양도세가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대한 양도차익은 과세됩니다.

2주택이 되면 이 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 여기에 더해 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게는 중과가 붙습니다.

양도세에서 알아두면 좋은 것이 하나 더 있습니다. 양도소득세는 같은 해에 양도한 전체 자산의 양도소득을 합산해 세율을 매깁니다. 한 해에 두 건을 처분하면 합산되어 더 높은 세율 구간에 걸릴 수 있으므로, 처분 시기를 나누는 것이 유리한 경우가 있습니다. 양도소득기본공제는 연간 250만원입니다.

부부 공동명의도 검토 대상입니다. 과세표준이 분산되어 낮은 세율을 적용받는 데 유리할 수 있습니다. 다만 공동명의 주택을 양도할 때 양도가액과 취득가액은 지분율에 따라 각각 계산하되, 고가주택(12억 초과) 여부는 전체 주택가격을 기준으로 판단합니다.

2주택이어도 봐주는 경우

집이 두 채라고 무조건 불이익만 있는 것은 아닙니다. 소득세법 시행령 제155조는 1세대 1주택으로 보아주는 특례를 두고 있습니다.

일시적 2주택이 대표적입니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 이사 과정에서 일시적으로 두 채가 되는 상황을 구제하는 규정입니다.

혼인 특례는 최근 크게 바뀌었습니다. 혼인함으로써 1세대가 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 예전에는 5년이었는데 2024년 11월 12일 개정으로 10년으로 늘었습니다. 오래된 자료를 보고 5년으로 알고 계신 분들이 많으니 확인이 필요합니다.

동거봉양 합가도 특례가 있습니다. 60세 이상 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 일정 기간 안에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다. 기간과 연령 요건은 조문이 여러 항에 나뉘어 있으므로 국세청에서 개별 확인을 받으시는 것이 정확합니다.

이 밖에 취학이나 질병 같은 부득이한 사유로 수도권 밖 주택을 취득해 2주택이 된 경우에도 특례가 있습니다.

한 가지 주의할 점은, 동일세대원에게 주택을 양도해 양도 후에도 1세대 2주택이 유지되는 경우에는 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다는 것입니다. 세대 안에서 명의만 옮기는 방식으로는 특례를 받을 수 없습니다.

결정 전에 할 일

두 번째 집을 검토하고 있다면 순서는 이렇습니다.

먼저 취득 단계에서 주택 수가 어떻게 세어지는지 확인합니다. 입주권·분양권·주거용 오피스텔까지 포함되므로 본인이 생각한 것보다 주택 수가 많을 수 있습니다. 다음으로 보유 단계의 종부세를 계산해봅니다. 합산 공시가격이 기준선을 넘는지가 관건입니다. 마지막으로 처분 계획을 세웁니다. 어느 집을 언제 팔 것인지에 따라 특례 적용 여부와 중과 여부가 갈립니다.

세목마다 담당 기관이 다르다는 점도 기억해두시면 좋습니다. 취득세와 재산세는 지방세여서 관할 시·군·구, 양도세와 종합부동산세는 국세여서 국세청이 담당합니다. 금액이 큰 사안이므로 결정 전에 해당 기관과 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.