부담부증여란? 양도세·증여세 나뉘는 구조

자녀에게 집을 물려주려고 알아보다 보면 부담부증여라는 말을 만나게 됩니다. 전세를 놓고 있거나 대출이 남아 있는 집을 그대로 넘기는 방식입니다.

증여세를 줄일 수 있다는 이야기 때문에 관심을 갖는 경우가 많은데, 실제 구조는 조금 더 복잡합니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도소득세가 새로 생기기 때문입니다. 어느 쪽이 유리한지는 계산해봐야 알 수 있습니다.

부담부증여는 어떤 구조인가

부담부증여는 수증자가 재산에 담보된 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여받는 것입니다. 전세보증금이 걸려 있는 집이나 담보대출이 남아 있는 집을 자녀에게 넘기면서, 그 보증금 반환 의무나 대출까지 함께 넘기는 방식이 대표적입니다.

법적 근거는 상속세 및 증여세법 제47조 제1항에 있습니다. 증여세 과세가액은 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다고 정하고 있습니다. 채무를 넘기면 그만큼 증여세 과세 대상에서 빠진다는 뜻입니다.

그런데 여기서 빠진 금액이 그냥 사라지는 것이 아닙니다. 세법은 채무를 넘긴 부분을 사실상 대가를 받고 판 것으로 봅니다. 그래서 그 부분에는 증여자에게 양도소득세가 붙습니다.

세금이 두 사람에게 나뉘어 부과된다는 점이 일반 증여와 가장 다른 부분입니다. 증여받는 자녀의 증여세는 줄지만, 물려주는 부모에게 양도세가 새로 생기는 구조입니다.

취득세도 둘로 나뉩니다

취득세 역시 같은 논리로 나뉩니다. 취득세 과세대상 재산이라면 수증자에게 유상취득분과 무상취득분을 구분해 부과됩니다.

지방세법 제11조는 부동산 취득의 표준세율을 정하고 있는데, 무상취득(증여)은 1천분의 35, 즉 3.5%이고 유상거래(매매)는 1천분의 40인 4%가 원칙입니다. 다만 주택을 유상으로 거래하는 경우에는 별도의 특례세율이 적용됩니다.

가장 중요한 함정: 배우자·직계존비속 간 추정 규정

부담부증여에서 실무상 가장 자주 문제가 되는 지점입니다.

상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 이렇게 정하고 있습니다. 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다고요.

부모가 자녀에게, 또는 배우자끼리 하는 부담부증여는 대부분 여기에 해당합니다. 즉 원칙적으로는 채무를 넘긴 것으로 인정해주지 않는다는 뜻입니다. 인정받지 못하면 채무액이 공제되지 않아 증여세가 그만큼 늘어납니다.

다만 같은 조항에 단서가 있습니다. 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다.

여기서 ‘추정’이라는 법률 용어가 중요합니다. 추정은 단정이 아니라, 반대 증거를 제시하면 뒤집을 수 있다는 뜻입니다. 따라서 배우자나 직계존비속 사이에서 부담부증여를 인정받으려면 수증자가 실제로 채무를 인수했다는 사실을 입증해야 합니다.

채무를 어떻게 입증하나

입증 방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 제1항에 나와 있습니다.

국가·지방자치단체 및 금융회사에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 입증합니다. 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 확인할 수 있는 서류가 필요합니다.

실무적으로는 서류만 갖추는 것으로 끝나지 않습니다. 실제로 수증자가 이자를 내고 원금을 갚아나가는 흐름이 남아 있어야 합니다. 전세보증금이라면 이후 임차인에게 보증금을 돌려줄 때 누구의 자금으로 반환했는지가 확인 대상이 될 수 있습니다. 명의만 넘기고 실제 부담은 증여자가 계속 지는 형태라면 인정받기 어렵습니다.

유리한지 불리한지는 계산해봐야 합니다

부담부증여를 절세 방법으로 소개하는 경우가 많지만, 항상 유리한 것은 아닙니다.

핵심 변수는 양도소득세가 중과되는지 여부입니다. 양도세가 중과되지 않는 상황이라면 증여세 절감분이 양도세 부담보다 커서 유리할 수 있습니다. 반대로 다주택 등의 사유로 양도세가 중과되는 상황이라면 오히려 전체 세부담이 늘어날 수 있습니다.

부동산 가액 평가 방식도 함께 봐야 합니다. 부담부증여 부동산은 원칙적으로 시가로 평가하며, 시가가 없는 경우 예외적으로 기준시가를 적용합니다. 시가에는 감정평가액이나 유사한 물건의 매매사례가가 포함됩니다. 평가액이 달라지면 증여세와 양도세가 모두 달라집니다.

채무액 전부가 아니라 일부만 승계하는 것도 가능합니다. 승계 비율에 따라 두 세금의 배분이 달라지므로, 실무에서는 비율을 조정해 총 세부담을 비교하기도 합니다.

주변에서 보면 증여세만 계산해보고 결정했다가 양도세 고지서를 받고 당황하는 경우가 있습니다. 두 세금을 함께 놓고, 취득세까지 더해 총액으로 비교해야 판단이 섭니다. 금액이 큰 사안인 만큼 결정 전에 세무 전문가나 국세청을 통해 개별 확인을 받으시기 바랍니다.

어떤 경우에 검토하게 되나

부담부증여가 실제로 논의되는 상황은 대체로 정해져 있습니다.

가장 흔한 것은 전세를 놓고 있는 집입니다. 보증금이라는 채무가 이미 붙어 있어 구조를 만들기 쉽습니다. 담보대출이 남아 있는 집도 마찬가지입니다.

반대로 채무가 없는 집은 부담부증여 자체가 성립하지 않습니다. 증여하기 위해 일부러 대출을 일으키는 방식도 생각할 수 있지만, 이 경우 실제 채무 인수와 상환이 이루어지는지가 더 엄격히 확인될 수 있어 신중해야 합니다.

또 하나 고려할 점은 수증자의 상환 능력입니다. 채무를 넘겨받는다는 것은 자녀가 그 빚을 실제로 갚아야 한다는 뜻입니다. 소득이 없는 미성년 자녀에게 큰 채무를 넘기는 구조라면 인수 사실을 입증하기 어려울 뿐 아니라, 자금 출처 문제로 번질 수 있습니다.

계약 자체도 신경 써야 합니다

세금만의 문제는 아닙니다. 민법 제561조에 따라 부담부증여에는 쌍무계약에 관한 규정이 준용됩니다. 수증자가 부담 의무를 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있다는 의미입니다.

증여계약서에 인수하는 채무의 내용과 범위를 명확히 적어두는 것이 좋습니다. 세무상 입증 자료로도 쓰이고, 나중에 당사자 사이 다툼이 생겼을 때 기준이 되기 때문입니다.