상가 원상복구 범위, 어디까지 해야 하나

상가를 비울 때가 되면 원상복구 이야기가 나옵니다. 임대인은 “처음처럼 돌려놓으라” 하고, 임차인은 “이건 원래 있던 것 아니냐”고 합니다. 견적이 수백만 원 단위로 갈리니 다툼이 커집니다.

기준은 있습니다. 내가 바꾼 것은 되돌리고, 쓰다 보니 낡은 것은 책임지지 않는다가 원칙입니다. 문제는 그 경계가 계약서에 어떻게 적혀 있느냐에 따라 크게 달라진다는 점입니다.

법이 정한 것은 한 줄입니다

원상복구의 근거 조문은 짧습니다. 민법 제615조는 이렇게 정합니다.

“차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.”

임대차에는 민법 제654조가 이 조문을 준용해 임차인의 원상회복의무 근거가 됩니다. 법이 말하는 것은 여기까지이고, 구체적으로 어디까지인지는 판례와 계약서가 채웁니다.

원칙: 내가 바꾼 것만

실무에서 통용되는 기준은 세 가지입니다.

첫째, 쓰다 보니 낡은 것은 책임지지 않습니다. 벽지가 바래고 바닥이 닳는 것은 정상적인 사용의 결과입니다. 임대인은 그것까지 새것으로 돌려달라고 할 수 없습니다.

둘째, 내가 영업하려고 손댄 부분이 대상입니다. 간판을 달고, 벽을 트고, 주방 설비를 넣은 것 — 이런 게 원상복구의 본체입니다.

셋째가 가장 다툼이 많은 지점입니다. 내가 들어오기 전 임차인이 만들어둔 시설까지 내가 뜯어야 하느냐입니다. 대법원은 계약서에 구체적인 특약이 없다면 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 일반적으로 없다고 봅니다.

보증금과의 관계

원상복구 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 서로 맞바꾸는 관계라, 임차인이 복구를 안 하면 임대인도 보증금을 내주지 않을 수 있습니다.

임차인이 원상복구를 이행하지 않으면 임대인은 그 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

다만 여기에 제동이 걸립니다. 대법원은 사소한 원상복구 불이행을 이유로 거액의 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반해 허용되지 않는다고 봅니다. 몇십만 원짜리 공사를 안 했다고 수천만 원 보증금을 통째로 묶어둘 수는 없다는 뜻입니다.

한 가지 더, 임대인의 귀책사유로 계약이 중도 해지되더라도 임차인의 원상복구 의무는 남습니다. 계약이 왜 끝났는지와 원상복구는 별개로 봅니다.

임대인이 부담해야 하는 경우

반대로 임차인이 부담하지 않는 상황도 있습니다.

임대인이 건물을 리모델링하거나 용도를 변경하려고 철거를 요구하는 경우, 그 비용은 임차인이 아니라 임대인 부담입니다. 어차피 임대인이 새로 뜯어고칠 것을 임차인 돈으로 원상복구시킬 이유가 없기 때문입니다.

나갈 때 임대인이 “어차피 다 뜯을 거니까 그냥 두고 가라”고 하는 경우가 있는데, 이때는 그 내용을 문서로 남겨두어야 합니다. 구두로 넘어갔다가 나중에 복구비를 청구당하는 사례가 있습니다.

분쟁을 막는 세 가지

상담 사례를 보면 원상복구 다툼은 대부분 처음에 기록을 안 남겨서 생깁니다. 몇 년 뒤 “원래 어땠는지”를 아무도 증명하지 못하는 상황이 됩니다.

첫째, 입주할 때 내부 상태를 사진이나 영상으로 남깁니다. 벽, 바닥, 천장, 설비를 구석구석 찍어두면 됩니다. 이게 나중에 가장 강력한 증거가 됩니다. 몇 분이면 되는 일인데 효과는 큽니다.

둘째, 계약서에 원상복구의 기준 시점과 작업 수준을 적어둡니다. “원상복구한다”는 한 줄로는 분쟁이 안 끝납니다. 어느 시점의 상태를 기준으로 하는지, 어느 수준까지 하는지를 구체적으로 적어야 합니다. 전 임차인 시설의 처리도 여기서 정리합니다.

셋째, 나갈 때 3자 합의를 활용합니다. 새 임차인이 시설을 그대로 쓰기를 원하는 경우가 많습니다. 이때 임대인·현 임차인·신규 임차인이 ‘현황 인계’에 서면으로 합의하면 현 임차인의 철거 의무를 면제할 수 있습니다. 세 사람 모두에게 이득인 경우가 많으니 먼저 제안해볼 만합니다.

참고로 원상복구 의무에는 임대인이 그 부동산을 용도에 맞게 다시 쓸 수 있도록 폐업 신고 절차를 이행하는 것도 포함된다고 봅니다. 사업자등록이 남아 있으면 다음 임차인이 영업신고를 못 하는 경우가 있어서입니다.

계약서 문구가 결론을 바꿉니다

지금까지 본 원칙들은 계약서에 별도 약정이 없을 때의 기준입니다. 특약이 있으면 특약이 우선합니다.

그래서 실제 분쟁에서는 조문보다 계약서 한 줄이 결론을 가르는 경우가 많습니다. 흔히 쓰이는 문구를 놓고 무엇이 달라지는지 보면 감이 잡힙니다.

“임차인은 원상복구한다” — 가장 흔하지만 가장 모호합니다. 어느 시점의 상태인지, 어느 수준인지가 없어 그대로 다툼거리가 됩니다.

“임차인은 입주 당시 상태로 원상복구한다” — 기준 시점이 생겨 한결 낫습니다. 다만 입주 당시 상태를 증명할 자료가 있어야 의미가 있습니다. 사진 기록이 필요한 이유입니다.

“전 임차인이 설치한 시설을 포함하여 원상복구한다” — 임차인에게 불리한 특약입니다. 앞서 본 원칙과 반대로 가는 내용이므로, 이런 문구가 들어 있다면 권리금이나 임대료 조건에 반영해 협의해야 합니다.

계약할 때는 시간에 쫓겨 이런 문구를 그냥 넘기기 쉽습니다. 하지만 나갈 때 수백만 원이 걸리는 조항이므로, 서명 전에 한 번은 짚고 넘어가시길 권합니다.

다툼이 생겼다면

견적 차이가 좁혀지지 않으면 바로 소송으로 가기보다 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 먼저 고려해볼 만합니다. 소송보다 빠르고 비용도 적게 듭니다.

조정에 가더라도 결국 판단 근거는 계약서와 기록입니다. 입주 당시 사진, 공사 내역, 임대인과 주고받은 문자 — 이런 자료를 정리해두면 대화가 훨씬 빨리 정리됩니다.