양도세 필요경비 인정 항목과 안 되는 것

집을 팔 때 세금은 판 가격에 매기는 것이 아니라 번 돈에 매깁니다. 그 ‘번 돈’을 계산할 때 산 가격과 들어간 비용을 빼주는데, 이 빼주는 항목이 필요경비입니다.

문제는 아무거나 빼주지 않는다는 점입니다. 몇 년간 집에 들인 돈이 꽤 되는데 막상 신고할 때 인정받는 건 일부뿐인 경우가 많습니다. 무엇이 되고 무엇이 안 되는지를 매수 시점부터 알고 있어야 영수증을 챙길 수 있습니다. 아래는 국세청 기준으로 정리한 내용입니다.

계산 구조부터

양도소득세는 이렇게 계산합니다.

그래서 필요경비를 얼마나 챙기느냐가 세금을 좌우합니다. 국세청은 필요경비를 크게 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 세 갈래로 봅니다.

취득가액에 넣을 수 있는 것

취득가액은 실제로 산 가격, 즉 실지거래가액이 원칙입니다. 여기에 살 때 들어간 부대비용을 더합니다.

여기서 자주 놓치는 것이 국민주택채권 매각차손입니다. 등기할 때 의무적으로 산 채권을 곧바로 되팔면서 생긴 손실인데, 이것도 필요경비로 인정됩니다. 다만 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 같은 날 금융기관에 양도했다면 발생했을 매각차손을 한도로 합니다.

반대로 빼야 하는 것도 있습니다. 임대사업 등으로 감가상각비를 필요경비에 산입했다면 그만큼 취득가액에서 차감합니다.

자본적 지출: 되는 수리, 안 되는 수리

여기가 가장 헷갈리는 부분입니다. 집에 돈을 들였다고 다 인정되는 게 아닙니다.

기준은 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시켰는가입니다. 이걸 자본적 지출이라 하고 인정됩니다. 반대로 본래 기능을 유지하기 위한 지출은 수익적 지출이라 하여 인정되지 않습니다.

재개발부담금과 재건축부담금이 자본적 지출로 인정된다는 점은 알아둘 만합니다. 개발이익환수법에 따른 개발부담금과 재건축초과이익 환수법에 따른 재건축부담금이 여기 해당합니다.

반면 대출 이자와 근저당권 말소비용은 인정되지 않습니다. 매매대금을 마련하려고 빌린 돈의 이자는 필요경비가 아니고, 근저당권 말소는 소유권 확보와 무관한 비용으로 봅니다. 이 둘을 넣었다가 나중에 부인당하는 경우가 종종 있습니다.

증빙이 없으면 인정되지 않습니다

자본적 지출에는 증빙 요건이 따로 있습니다.

2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 현금영수증, 신용카드영수증, 세금계산서, 계산서 같은 법정 증빙을 수취·보관했거나, 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우에 인정됩니다. 금융거래 증명서류 인정은 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

현금으로 주고 영수증을 받지 않은 공사비는 사실상 인정받기 어렵다는 뜻입니다. 인테리어나 대수선을 할 때 계좌이체로 결제하고 세금계산서를 받아두는 것만으로 몇 년 뒤 세금이 달라집니다.

헷갈리는 경계, 이렇게 구분하세요

자본적 지출과 수익적 지출의 경계가 애매할 때가 있습니다. 판단이 서지 않으면 질문을 하나 던져보면 됩니다.

“이 공사로 집이 예전보다 나아졌는가, 아니면 원래대로 되돌린 것인가.”

되돌린 것이면 수익적 지출입니다. 낡은 보일러를 같은 급으로 교체한 것, 떨어진 벽지를 다시 바른 것은 원래 기능을 회복시킨 것이므로 인정되지 않습니다.

반면 없던 것을 새로 만들거나 용도를 바꾼 것이면 자본적 지출 쪽입니다. 엘리베이터를 설치하거나 냉난방장치를 놓는 것, 구조를 바꿔 용도를 변경하는 개조가 여기 해당합니다.

같은 인테리어 공사라도 항목에 따라 갈릴 수 있습니다. 그래서 공사 견적서와 세금계산서를 받을 때 항목을 뭉뚱그리지 말고 구체적으로 적어달라고 요청하는 편이 좋습니다. “인테리어 일체”보다 어떤 공사를 했는지 적힌 서류가 나중에 근거가 됩니다.

팔 때 드는 비용도 들어갑니다

양도 단계에서 지출한 비용도 필요경비입니다.

이 밖에 양도자산을 취득한 뒤 소유권을 확보하기 위해 직접 지출한 소송비용·화해비용, 매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 지출한 명도비용도 인정됩니다.

결국 서류 관리입니다

주변에서 보면 세금은 팔 때 계산하는 것이라고 생각해서, 살 때와 수리할 때의 서류를 챙겨두지 않는 경우가 많습니다. 그런데 앞서 본 것처럼 취득가액을 증명하지 못하면 필요경비가 기준시가의 3%로 줄어들고, 공사비 영수증이 없으면 자본적 지출도 인정받지 못합니다.

그래서 실무적으로는 매수 시점부터 폴더 하나를 만들어두는 것이 가장 효과적입니다. 매매계약서, 취득세 납부 영수증, 법무사·중개수수료 영수증, 채권 매각 내역, 그리고 이후의 공사 계약서와 세금계산서, 이체 내역까지 한곳에 모아두면 됩니다. 몇 년 뒤 팔 때 그 폴더가 그대로 절세 자료가 됩니다.

개별 항목의 인정 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 금액이 큰 지출이라면 미리 국세청이나 세무 전문가에게 확인해두시는 편이 안전합니다.